2025年REITs市场展望：布局之年.pptxVIP

摘要24年末，REITs市值接近1400亿元。24年末公募REITs市值1366亿元，流通市值占比47%。24年REITs进入常态化发行阶段，发行效率明显提升，全年一级市场募集接近600亿元，而往年一级募集规模多在300-400亿元。当前产权类REITs的现金分派率5.02%，较红利股股息率、长久期信用债票息分别-10BP、+162BP。24年REITs上涨7.78%。24年REITs跑输股票、跑赢债券，涨跌节奏主要受到权益走势、REITs政策（证监会4号文、发改委1014号文）、季报业绩和供给节奏的影响。结构上，保障房、水利设施涨幅超20%，是表现最好的REITs板块；其余各板块多录得正涨幅，仅仓储物流下跌4.57%；交通板块涨幅居中，但波动较小使其获得较高的夏普比率。REITs内部的相对α有三条线索。1、通过业务模式实现现金流稳定的行业，受投资者追捧。以保障房、能源为代表的稳定板块涨多跌少，全年上涨19%；而以产业园、仓储物流、交通为代表的周期板块仅上涨6%。2、稳定板块之外，若能依靠运营壁垒、业绩补偿实现现金流的相对稳定，也能获得投资者认可。3、新券溢价，这在稳定板块、运营壁垒、业绩补偿相关的个券仍存在；不具备这些特征的个券则基本丧失新券溢价。供给放量，指数承压，可趁供给潮配置布局。展望25年，若政策持续支持，REITs基本面有望见底修复，但政策的力度与延续性有一定不确定性；而进入常态化发行后，REITs的发行效率提升，供给放量的线索相对明确，预计25年REITs供给规模可能在510亿元，供给压力超过往年。当前REITs的估值较低，REITs指数处在历史18%分位数，与股、债相比也有一定估值优势。对于配置型资金而言，建议跟随供给潮和指数调整加大配置布局；交易型资金则跟随交易路标进行波段操作。交易路标包括：（1）发行审批节奏；（2）3-4月宏观政策是否有增量。择券上，（1）稳定板块在25年可能仍受青睐，关注一级发行项目的机会；（2）周期性行业中的质优券可能有估值错杀机会；（3）产业园、仓储物流基本面及供给压力大，相对建议规避。风险提示：1）经济周期波动超预期；2）政策支持力度不达预期；3）25年REITs供给规模不及预期。2

1.124年末REITs市场市值接近1400亿元4据Wind，截至12月3日，公募REITs市值1366亿元，其中流通市值639亿元，较23年末分别增长542亿元、216亿元。REITs募集规模588亿元，为历年最高。24年7月，发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，进入常态化发行阶段。过去两年，公募REITs每年新增供给300-400亿元。交通、产业园、消费市值占比最高。24年发行规模接近600亿元（亿元）交通、产业园、消费市值合计占65?36441925258801002003004005006007002021年 2022年 2023年 2024年注：24年截至12月3日。其中，平安杭州湾跨海大桥、广发成都高投产业园仍在募集中，采用募集说明书中的拟募集金额。资料来源：Wind，平安证券研究所园区基础设施16%仓储物流9%保障性租赁住房8%消费基础设施15%交通基础设施34%能源基础设施14%生态环保 水利设施2% 2%注：截至2024年12月3日

1.2REITs高分红，与其他大类资产相关性不超过30%资料来源：Wind，平安证券研究所REITs具有高分红的特点，产权类REITs现金分派率5.02，与红利股股息率接近，较长久期信用债高162BP。24年REITs与其他资产的相关系数仍不超过30，能有效分散组合风险。REITs分红水平较红利股、长久期信用债-10BP、+162BP55.02%5.12%3.40%3.00%2.00%1.00%0.00%4.00%5.00%6.00%REITs现金分派率（产权类）注：2024年11月29日数据。中证红利股息率10Y以上信用债（票面利率）REITs与各类资产的相关系数在30?以下REITs债券（中债新综合财富指数）长久期信用债（10Y以上AAA企业债）可转债沪深300中证红利南华商品指数REITs100?债券（中债新综合财富指数）-2100?长久期信用债（10Y以上AAA企业债）4?69?100?可转债17?-36-16100?沪深30026?-44-3575?100?中证红利13?-27-1768?82?100?南华商品指数3?-26-3845?50?52?100?注：右图20241129，周度收益率相关系数。

1.3REITs的机构投资者以保险、券商自营为主6保险和证券自营资金是REITs