房产税城镇土地使用税政策讲解及案例分析2023.pptxVIP

房产税城镇土地使用税

政策讲解及案例分析

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;房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。

税收性质---财产税

征税对象---房屋

计税依据---计税余值或租金收入

征税范围---在城市、县城、建制镇和工矿区征收

;城镇土地使用税，以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

税收性质---财产税

征税对象---土地

计税依据---实际占用的土地面积

征税范围---在城市、县城、建制镇和工矿区征收

;房产税的征收对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。;

★独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

;1.对地下建筑是否征税房产税和土地使用税？;

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1.土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人（包括个体工商户以及其他个人）缴纳；

2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用

人纳税；土地使用权未确定或权属有纠纷未解决的，由实际使用人纳税；

*3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

;1.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？

（1）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。（财税〔2006〕56号）

（2）在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（财税〔2017〕29号）

——差异点：房产税和土地使用税纳税人存在不一致的情况（村委会出租房屋或企业自建房屋）。;2.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？

;2.关于无租使用他人房屋的单位和个人，应由谁缴纳房产税和土地使用税？;

;★房产税??城市、县城、建制镇和工矿区征收。

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;★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。

（一）从价计征（余值计税）：

应纳税额＝房产计税余值×适用税率1.2%

＝应税房产原值×（1－扣除比例20%）×适用税率1.2%

;★《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”。;★为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

★对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（国税发〔2005〕173号）

;★《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

★宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

★容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标，容积率越低，居民的舒适度越高；对于开发商而言，容积率越高，可回收的资金越多。

;例：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，应计入房产原值的地价为多少呢？

;例：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，请问：应计入房产原值的地价为多少呢？

答：通过计算可知宗地容积率=总建筑面积/土地面积

=8000平方米/20000平方米=0.4，

因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价

=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元

;★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计