新都项目营销策略思考.pptx

淮安新都项目营销思考;;;;距清河区政府约2公里，距新亚CBD约3公里，可为未来新崛起之生活区。;樱花路;地块周边居住环境差，项目向西无配套，生活交通不便利。;项目CAD图;;;;我们先且不妄下结论，回到市场上去，从分析整体市场态势宏观环境，到项目周边区域房地产市场发展的状况与趋势，寻找机会规避风险。也许，能从中找到我们需要的答案。;;淮安位于江苏北部，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，属南京都市圈紧密圈层城市，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优越。;2交通状况;上海;3城市规划;清河区：地处淮安市的中心，是淮安市委市政府所在地，是全市政治交通经济文化中心。全区下辖七个办事处，面积396平方公里，人口30万。;宏观经济增长;发展期;3淮安近年来财政收支情况;4淮安近年来城镇人均可支配收入;5淮安近年来社会消费品零售总额及增长率;;;宏观：国家对房地产的总体发展思路是健康运行，逐步从支柱产业转变为非支柱产业；2024年的房地产市场经过高速上涨，全国地王频出的情况下，2024年将成为房地产向下走转折之年的呼声日渐严重；

政策：今年的政策中保持稳中有控，但信贷政策可能会出现新的变化，总体来说就是资金偏紧。

供销：淮安商品房明显供大于求，开发区商务区城南大学城与南部新城情况尤其严重；

产品：项目整体品质（规划立面绿化车位）等敏感度要明显低于面积与户型的敏感度，客户层次越低效应越明显；

价格：相对平稳，波动幅度较小，涨幅潜力小。

消费者：百姓信心丧失，无品牌忠诚度，对价格与面积极度敏感；

营销：营销团队的价值开始显现，主要体现在产品定位与营销拓客杀客。;1淮安近年来土地出让情况;2淮安2024年各区域土地成交;3淮安2024年各区域土地成交;价格波动不大，整体走势较稳;5淮安市各区域可售套数;2024年2月20日，温家宝主持召开常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，称为国五条。在遭到巨大舆论反??之后，财政部住房和城乡建设部国家税务总局制定了包括保护刚性需求在内的国五条执行细则的落实方案。;办公厅于2024年3月1日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（新国五条），针对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。;;土地：区域未来竞争非常激烈，未开发土地待入市楼盘在售滞销房源将

上市展开近身搏斗；

供销：区域板块表现主要为同品质同价格楼盘竞争，项目不多但供应巨大，

总体销售情况不容乐观。

产品：区域内刚性需求特征明显，但供应却不足，改善居住型小区滞销明显。

价格：4600元/㎡是一个价格临界点。

消费者：刚性需求特征明显，理性消费，对品质高配套好总价低的产品

接受度高。

营销：物业总价和营销手段成为区域营销重要考量指标。优秀营销团队的

重要性尤为凸显。;1区域房地产市场范围;;区域房地产项目潜在供应量研究;区域内产品面积段分布集中，整体去化较慢;区域内产品户型主要集中在三室户型，去化较慢;区域内两室户型研究;区域内三室户型研究;区域内四室及以上户型研究;目前区域内住宅销售价格（西安路）主要集中在4200~4600元/㎡;;46;47;48;49;50;51;周边项目销售情况;周边项目分析——竞争个案项目特征总结;竞争分析;;;核心竞争力定义;项目核心竞争力思考;项目核心竞争力提示;60;61;;63;64;65;66;67;68;69;;71;72;73;;75;76;77;;79;80;81;;83;84;END

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