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办公区物业管理服务方案

房屋建筑物及设施、设施维修养护服务

一、维修养护范围

1、房屋建筑共用设施的维护、养护、管理和运行服务。包括：共用的

上下管道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设

施等。

2、物业规划红线内的共用设施的维修、养护和管理。包括：庭院道

路、围墙、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库

等。

3、物业规划红线内的配套附属服务设施的维护和管理。

4、公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内所有化粪池{含

窖井、管道}均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额

中）、沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内所有蓄水池清

洗消毒均由物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中）等，确

保正常、安全使用。

5、职工食堂厨房设备的日常维修。

6、会议音控设备的日常维修。

二、设施设备维修养护工作计划

1、配电设备

从确保安全及正常运行考虑，督促维保公司（甲方聘请外包单位）每

一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作

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由值班运行电工进行，每个配电站至少安排3人365天7*24小时不间

断轮班值守（数据中心配电站至少安排6人轮班值守，每班保证2人

值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度

等管理制度填写值班日志（包括交接班、设备日常巡检、维修记录

等），做好配电系统的日常监护工作。同时，做好设备定期清洁、养

护计划并实施，保证设备正常运行，对设备运行安全隐患应及时检

测、发现、排除，若需大中修，应及时报告业主方。

2、消防系统

消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，必须做到万无一失，

按照消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力的消防专业公

司承担该系统的维保工作。物管公司对维保单位行使监督权力，负责督

促消防维保公司每月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，

在日常情况下对出现的消防系统故障提供24小时上门服务。物管公司应

对物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防

设施设备进行日常巡查，发现问题及时向甲方提出书面维修申请及清

单，并经甲方同意后及时进行维修恢复，材料费用由甲方承担。

3、中央空调系统

（1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方聘请具有一定资质

和能力的空调专业公司承担相应系统的外包维保工作，乙方督促维保

单位根据外包维保合同进行维保。

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（2）分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙

方进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必

须和必要的工作程序执行。该中央空调系统开机运行期间，必须保证

机房有1人值守，同时保证有2名维修人员，3人均应持证上岗。

4.电梯

属国家强检设备，由甲方委托具备合格资质的电梯专业公司进行维

保，物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促维保单位按合同和电

梯安全主管部门要求进行维保（包括每月两次日常维保工作，每年的年

检工作）：如遇紧急情况维保单位在30分钟以内到达现场解决，对电梯

关人的情况由物管公司专业维保人员按程序在最短时间内解决（物管公

司应确保24小时有电梯专人在岗，对电梯关人的情况应保证在最短时间

内到场施救）。每次维保工作完毕都需有物管公司工程管理人员签字认

罚。

5.发电机

每年进行一次全面检测工作，日常维保工作每15天一次，对其进行

运行测试确保其发电机始终处于良好状态，日常对发电机、电瓶及仪表

进行检测，并填写运行日志。

6.通讯及弱电系统

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由物管公司对业主大厦通讯系统进行日常维护，每月对设备进行一

次检测，每半年对通讯用蓄电池进行检测，每年对通讯楼地进行一次测

试。

7.给排水系统、公共配套设施及照明

由物管公司作为日常巡检内容安排日常巡检。

8.建筑防雷楼地系统

是保证高层金融大厦内部尤其是计算机系统正常运行的重要手段，

物管公司应按要求每年进行一次楼地