物业外包[精选多篇].pdf

物业外包[精选多篇]

第一篇：物业外包

一个未来的产业命题

――物业外包管理渐成趋势

叶国基

(此文章发表在深圳《住宅与房地产》总第194期)

近十年来，业务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业

的重视，到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项

服务业务委托给更加专业性的服务企业。业务外包又称资源外取，是

将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包

给专业的、高效的产品（服务）提供商，管理学家把外包称为市场力

量的回归。这是发展物业管理这一现代服务业所要面对的一个未来的

产业命题。

一、物业管理外包的优势

1、通过业务外包可以降低经营成本。其一，由于专业化分工所带

来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企

业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过

规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能

够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省

运营的费用；其二，由于业务外包，日常工作中只需配备少数维修人

员，管理开支大为减少；其三，将专项业务外包有利于物业管理企业

节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部

成本中心进行预算管理，通常更进行成本控制。总之，业务外包可以

有效降低成本，增加企业利润。

2、业务外包可以有效地提高服务质量。专业公司通过发挥资源优

势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。专业

公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。

比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养

计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安

员管理办法及训练方式，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下

功夫，这必将大大加强小区（大厦）的治安防患能力。

3、业务外包可以增加服务项目，最大限度地满足业主、物业使用

人的消费需求。社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性导致了业

主需求的复杂化和差异化。多元化的服务需求对物业管理提出了更高

的要求，而实际上物业管理企业自身服务能力是有限的，靠企业本身

的服务产品及企业的现有利于是不可能全面满足业主的要求，也无力

去挖掘业主的服务需求，即使挖掘出来也无法及时提供相应的服务。

这种消费需求日益增长与资源匮乏的矛盾，只有通过业务外包，即资

源外取才能得以解决。

4、业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。

对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方

式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与

运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：

电梯属特种设备，国家对其的管理要求极为严格，要求从业企业有专

项资质许可（包括经营资质和安全许可），从业人员技术要求较高且

要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大

的专项外包业务。另外，物业管理企业通过外包不会再陷入各种具体

的纠纷中。所谓“冤有头，债有主”，哪一个专业公司服务不到位，

产生了问题，就有哪一个专业公司承担责任。

5、物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是

通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的

核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争

力的机会。物业管理企业通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事

务中解脱出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者，实现了

“管理”职能的回归，扮演了一个服务集成商的角色。物业管理企业

不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通

过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资

源，为业主提供服务。

二、物业管理外包的不足和限制条件

与世界上任何事物一样，物业管理外包的不足和缺陷是与优势是

同时存在的，尤其是在我国社会转型时期，物业管理市场尚不成熟的

时候，这种不足和缺陷就更加突出，主要表现在以下几个方面：

1．外包的服务质量难以控制。一般外包都是通过招标方式进行，

通过对投标方服务质量、价格、资信等方面评估最终确定合作方。但

是一旦决定了合作方，实际质量是难以控制的，因为通常只能控制对

方的管理者或代表，而直接操作作业者可以听或不听物业管理企业的

指导与要求，致使质量在第一现场难以控制。

2、外包难以体现物