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房地产业税收风险识别模型与案例

一、行业介绍

行业定义：

房地产开发与经营业务

行业现状：

国民经济主导行业

税收占比高（地税）

宏观调控

企业类型：

按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管

理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等

按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目

企业工艺流程（营销方式）：

房地房产开发流程主要分为：

房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段

（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业

——第三方信息来源）

房地产企业营销方式分为：

开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售

形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。

经营规律：

需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）

项目开发周期长（两三年）

涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、

产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等）

风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）

涉税管理难点：

企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。

少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期

核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来）

财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。

（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）

涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。

（建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本

构成，事后真实性核查难度大）

二、主要税收风险领域

1、风险领域识别

准备阶段：

房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。

通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、

印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。

开发阶段：

房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。

该阶段突出对建筑业项目的登记管理，结合本地区各时期的建筑业成本预警值，对建

筑业项目的初始登记环节进行对比分析，改变建筑业单位陈本管理滞后的问题，变事后管理

为事前预警和事中控制，减少涉税风险。

销售阶段：

房地产开发企业取得房屋预售许可证后，从可以进行销售开始，到项目开发结束。

该阶段风险涉及税种较多（涵盖房地产开发企业的所有税种）提问？

营业税、房产税、土地使用税、契税、印花税（取得土地）、土地增值税、企业所得税、

个人所得税

金额大（主要税收产生阶段），因此也是涉税风险发生的主要领域。

清算阶段：

房地产开发企业将开发的产品全部销售完毕或者虽未销售完毕但已将尚未销售

的产品转作其他用途（如出租）。

该阶段主要税收风风险为土地增值税未及时清算的风险和企业所得税清算和清算后

分配的风险（提问）？，虽然涉及税种不多，但涉及的金额很大，也是目前税收管理

的重点和难点。

2、风险领域描述举例：

经营收入类纳税遵从风险

例如，用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，预收收入挂往来，或直接冲减开

发成本，未按规定及时申报纳税；代收款项未按规定申报纳税；未按规定毛利率计算毛

利额并纳入当期应纳税所得额，统一计算缴纳企业所得税。成本费用类纳税遵从风险

例如，发生销售退回时，只冲减收入不相应冲减成本；虚开材料发票，或与施工方勾

结，以虚假合同虚开建筑业发票，以缴少量流转税为代价，虚增成本费用，逃避企业所得

税、土地增值税（高级）。

其他纳税遵从风险

土地使用税申报时，纳税人购得一处或多处土地，特别是在注册地之外的地区购得土

地，未进入开发阶段，往往因新征土地隐蔽性高，利用目前税务机关信息不及时、不全面的

漏洞，不按规定申报缴纳土地使用税、印花税等。

三、风险识