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渝法韵律（2013）意字第156号

法

律

意

见

书

出具意见单位重庆法韵律师事务所

出具意见律师徐国锋

出具意见时间2013.8.8

关于万州区高笋塘办事处综合楼夹层房屋处理的初步意见

渝法韵律（2013）意字第156号

万州区高笋塘办事处：

重庆法韵律师事务所律师徐国锋，就贵处与郝从乾房屋买卖合同一事及郝从乾与汤登祥、黄兆文劳务合同纠纷一案涉及贵处权益问题，出具本法律分析意见书。本法律分析意见书根据贵处提供的合同以及相关案件的基本材料，结合相关法律规定做出合同性质判定，供贵处参考。

贵处提供了以下文件：

1.房屋买卖合同（二份）

2.当事人的身份信息

3.房屋产权证

4.房屋产权登记认定书

5.契税完税证

6.国有土地使用证

7.重庆市万州区人民法院判决书（一份）

8.重庆市万州区人民法院裁定书（一份）

9.重庆市万州区人民法院协助执行通知书（一份）

一、基本事实

1.2010年2月2日，郝从乾与高笋塘街道办事处（以下简称高办）当时的法定代表人杨文勇签订了一份房屋买卖合同。合同约定将坐落于万州区静园路高办综合楼（房屋所有权证号：301052723）,土地使用权证号：200435796）房屋310.14平方米卖给高办。双方协商成交价格为1700元/平方米，共计527238元（大写伍拾贰万柒仟贰佰叁十捌元）。同时在合同中明确郝从乾尚欠高笋塘街道办事处账款23900元在乙方购房款527238元中扣除，也就是说高办仅需支付郝从乾全部价款为288238元。高办档期支付268238元，暂扣20000元，待房产过户后交付。

2.2011年10月17日，郝从乾与高办负责人杨文勇及代理人史光莉再次签订房屋买卖合同。合同约定房屋总价款为527238元，采用分期付款方式支付第一期支付239000元，第二期于2010年2月2日支付268238元，第三期20000元。合同中还约定双方自合同签订之日30日内办理过户登记手续，相关税费按规定各自承担。合同中并未约定相关的违约责任的承担形式。

3.2011年12月26日，原告汤登祥、黄兆文因与郝从乾发生劳务合同纠纷向万州区人民法院起诉。

4.2012年1月4日，万州区人民法院做出（2012）万法民初字第449号保全裁定书。并于同日下发协助执行通知书，查封了郝从乾已经卖给高办的静园路高办综合楼夹层。通知房管局在查封期间不得办理该房的抵押、转让、买卖等他项权利的相关手续。2012年2月29日，万州区人民法院判决郝从乾败诉，由郝从乾支付履约保证金20万元及资金占用损失。

5.2013年5月28日，我方通过到万州区人民法院查询到郝从乾劳务纠纷案的判决书，并向房管部门申诉，房屋管理部门以法院已查封为由拒绝办理过户手续，同年6月，我方联系到当时承办郝从乾案件的张建明法官，向其说明事实真实情况，张建明法官在询问了当事人案件是否履行之后，做出解除该房屋的保全裁定。

二、焦点分析

（一）合同问题

郝从乾与高办两次签订的合同内容合法，意思表示真实，该合同可以认定为当事人双方的真实意思表示，根据《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。该合同不属于法律规定的需批准登记类型，该合同依法成立并已经生效。根据《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同中明确约定，在2011年10月17日合同签订后30日内卖方郝从乾应协助买方高办办理房屋过户手续，并且相关税费按法律法规的规定各自承担。按照当前房屋管理部门的规定，营业税及附加、土地增值税、所得税应由卖方负担；契税由买方负担。初步估计卖方应缴纳的税收为72800元左右，买方应缴纳39000元（具体税收须具体咨询房屋管理部门及地税局）。而在合同签订至今未办理过户登记手续。郝从乾的行为明显违法了合同约定属于违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

（二）物权问题

根据《物权法》第九条不动产物权的设立、变更