天津新锐地带空中别墅策划方案.docxVIP

新锐地带空中别墅项目策划书提要

本公司依据该项目发展现状及开发设想，抱着真诚服务合作的宗旨，在对天津市房地产发展总体状况，南开区商品房二级市场以及购房客户群进行了全面的市场调研和分析工作，力争所有的市场分析结果与“新锐地带空中别墅”的项目定位和市场定位保持紧密的联系，并始终围绕下一步初步制定“新锐地带空中别墅”的开发经营方案及营销推广实施做好准备。整个项目市场分析定位工作从以下几个方面进行：

第一部分：天津市房地产总体发展状况分析

l天津市房地产现状

l天津市房地产近年投资状况及04年开发形式和前景展望

（1）近年房地产投资情况

（2）我市商品房市场空置率分析

（3）2004年房地产开发形势

（4）天津市房地产前景展望

第二部分：区域市场分析及判断

l奥运版块概况

l南开区市场分析

l区域内商品房市场概况

l区域前景判断预测

第三部分：新锐地带空中别墅营销推广方案

l新锐地带空中别墅与周边项目的比较

（1）新锐地带空中别墅项目优势

（2）新锐地带空中别墅项目劣势

l新锐地带空中别墅项目的发展方向及营销思路

（1）重视品牌建设

（2）销售力的提升

*商品房连锁销售模式

*项目整体包装策划

A．项目形象包装

B．卖场形象包装

（3）销售力的传播

*宣传策略

*促销策略

第四部分：结语

新锐地带空中别墅项目以整体市场定位及营销战略为主线开展，调研分析范围为天津市内六区，重点以南开区为主。调研方式采用访问业内资深人士、楼盘实地考察、查阅媒体资料等方式。希望借此通过“面、线、点”全面剖析项目所处的市场环境、具备的竞争条件及由定位而拥有的利基系统，深入和洞察项目下一步开发经营的战略方向，确保项目运营取得良好的经济效益和品牌形象。

第一部分：天津市房地产总体发展状况分析

一、天津市房地产总体发展状况分析

1、天津市房地产现状

回顾天津市房地产市场，自1996年进入日趋活跃的发展时期，1998~2000年进入热销期。2001年，房地产价格趋于平稳，但在政策调控下仍保持良好的发展势头。从2000年起本市又把居民住宅作为全市的经济增长的重要内容，房地产市场异常活跃，商品房销售大幅度提高出现商品房销售面积大于同期竣工面积的可喜局面，创历史最好水平。

2003年上半年以来天津市房地产业投资、施工、拆迁、销售等各项指标呈全面增长态势，在本市海河改造、地铁工程、道路拓宽、拆迁集中放量等大规模城市改造工程的开展背景下，投资增速与销售增速比例基本一致，销售略高于投资，房地产市场可谓“火爆”。房地产市场供求比例趋于合理，市场放量加大，1—10月份全市4000元/平米以上商品房销售同比增长59.43%，个人贷款购房465.99万平米，占全市个人购房总量的59%。房地产一级市场的销售火爆形式，给自非典以来一度疲软的商品房市场注入了强大的活力，整体区域市场活跃，各商品房项目销售势头良好，同时也激活了空置商品房市场。用一句话来概括，2003年的商品房市场、二手房市场都出现了难得的购销两旺的局面。

2、天津市房地产近年投资状况及04年开发形式和前景展望

（1）近年房地产投资情况：单位（亿元）

自1999年以来天津市房地产投资情况始终保持稳中有升局面，除2001年受天津市有关房地产政策影响，投资总额偏低外，近年来始终保持攀升，其中2003年的投资总额比2002年整体投资额上涨26％。由此可以预测2004年房地产供给市场放量加大。

图表分析如下：

160

140

120

100

80

60

40

20

0

117130126.496.4160

117

130

126.4

96.4

160

1999年2000年2001年2002年2003年

（2）我市商品房市场空置率分析按销售价格划分:

2000元／m2的商品住宅空置率为33%。2000-3000元／m2的

空置率为36%。3000-4000元／m2的空置率为18%。4000-5000元/m2的空置率为7%。5000元／m2的空置率为6%。

图表分析如下：

商品住宅按销售价格的空置率

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

1

2000元/平方米以下2000-3000元/平方米o3000-4000元/平方米o4000-5000元/平方米

5000元/平方米以上

结合以上数据和天津市商品房市场的销售情况分析，受拆迁因素和市政改造工程的影响，商品房市场供给量加大。其中包括大批前几年建设的亚新商品房，该类房源品质好于二手房，价格低于新商品房，受到城市中低收入购房者的欢迎。其他价位