北京房地产开发项目市场趋势.docxVIP

华润置地整合北京一、二、三级房地产市场

商业计划

关键词：资源重组资本运作分散式自选公寓

二。。二年三月

目录

1.项目内容简介

2.市场行业趋势分析

2.1北京房地产开发市场

2.1.1北京房地产开发市场趋势

2.1.2北京的房价和购买人群

2.1.3北京市民购房心态和市场差距

2.2北京市存量房市场

2.3北京市租赁市场

2.3.1北京市租赁市场热点和难点

2.3.2北京的民宅租赁热点

2.3.3中介新举措

2.3.4影响北京各城区租房价格的因素

3.华润系各公司的内在需求

3.1华润集团的需要

3.2华润置地的需求

3.3华润物业的需求

4.项目计划框架

4.1基本流程

4.2机构设置和任务

4.3与“零首付”方案比较

4.3.1原有方案的难点

4.3.2现有方案的优点

5.财务分析和对比分析

6.风险分析及控制

6.1政策法律风险

6.2收购风险

6.3租赁风险

6.4服务风险

7融资说明

7.1融资额度及资金使用计划

7.2项目公司的组建与股份分配

7.3投资方的退出方式

7.4关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策

8附件：资料来源

8.1出租房屋应交哪些税？

8.2北京份租房价格参考值

8.3房屋租赁市场存在的问题

1、项目内容简介

随着北京申奥成功、北京CBD计划的出台、中国加入

WTO成功等利好消息的刺激，北京房地产市场呈现出前所未有的“繁荣”景象，然而2000年大量权威数据显示：热闹的是开发商和爱凑热闹的各类媒体，消费者和整个消费市场却保持着一种“可怕的冷静”,市场前景不容乐观。

需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下，从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求，土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，预计大约到2002年下半年，商品房的供应量有可能要大过需求量，届时房价下降趋势将会显现出来。

华润收购老华远资产和项目的同时也接收了老华远的债务和人员。老华远是国企，在体制上存在着很多弊端，转型是一个缓慢和艰巨的过程，更重要的是有着庞大机构的的华润置地的主要经济支撑是房地产开发，一旦北京房地产市场的变动，主营业务必将会受到很大的影响，主营收入和利润将无法支持整个华润置地的整体成长，华润置地目前急待解决的问题是建立新体制和寻找新的利润支撑点。

本商业计划是虚拟一家华润系的投资服务型公司，立足北京华润置地的物业公司现有分散在北京各项目的服务人员和其他物质资源，借助华润置地的品牌和华润集团雄厚的资金实力，代付购房客户首付款的方式来置换客户原有的住房的经营权，一边消化自身项目的存量房，一边组建华润的“分散式旅馆”。这将是一种通过将先进技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应的全新房地产资本运作模式。

华润置地如果能实施这个项目将会：

1、通过解除购房者购房首期款的压力，释放购买力，使华润置地在一级市场上掌握比北京其他开发商更短的销售周期，加快现有项目存量房的销售，快速回笼资金投入下一轮的开发和土地储备，降低投资风险，提高投资收益。

2、同时可以在二、三级市场上树立起华润品牌，打造出完整的产业链，相互辉映。将一级市场上出售所产生的短期收益和三级市场上出租所产生的长期收益结合起来，使华润置地资金流回收更为稳定，减少一级市场波动对于华润置地的影响。

3、最重要的是将华润集团现有资源重新组合，以其他房地

产开发商不可复制的优势而领先于同行，将房地产投资和经营组合成