房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554822456.pptx

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛;收益递增递减原理

均衡原理

适合原理;收益递增递减原理

确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。;收益递增递减原理揭示两种投入产出关系;

其一：收益递减规律(也称为边际收益递减原理)

在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系。

假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

;收益递增递减原理揭示两种投入产出关系;

其一：收益递减规律(也称为边际收益递减原理)

其二：规模收益(也称为规模报酬规律)

所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

揭示：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则产出量的变化有以下3种可能

产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；

产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；

产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。;均衡原理

是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用

可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。;［例］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。;［例］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。试计算该建筑物的现值。;适合原理

是以估价对象与其外部环境是否协调

适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用