房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558266839.pptx

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛

房地产经营与管理国家教学资源库

收益法

报酬资本化法的公式

一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期的测算

净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题

净收益的测算

报酬资本化法求取净运营收益

报酬率的确定

报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系

投资组合技术和剩余技术

土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结

估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

资本化率与报酬率的区别和关系

区别

资本化率R

报酬率Y

在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率

在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率

是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常是未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获得能力

是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率

资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。

在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同；

报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系

关系

都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率