房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554089161.pptx

房地产经营与管理国家教学资源库

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛

收益法

报酬资本化法的一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额

公式递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期

收益期和持有期的确定

的测算

净收益的测算净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题

报酬率的确定报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与

直接资本化法

报酬率的区别和关系

投资组合技术和土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、

剩余技术自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

主讲人：袁媛

收益乘数法的种类

•收益乘数•收益乘数法

•毛租金乘数•毛租金乘数法

•潜在毛收入乘数•潜在毛收入乘数法

•有效毛收入乘数•有效毛收入乘数法

•净收益乘数•净收益乘数法

主讲人：袁媛

收益乘数法的种类

1．毛租金乘数法

房地产价值＝毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数→“租售比价”

ü当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以月租金求得的毛租金乘数；

ü当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以年租金求得的毛租金乘数。

主讲人：袁媛

收益乘数法的种类

1．毛租金乘数法

•优点•缺点

①方便易行，在市场上较容易获得房地①忽略了房地产租金以外的收入

产的价格和租金资料

②忽略了不同房地产空置率和运

②由于在同一市场上，相似房地产的租营费用的差异

金和价格同时受相同的市场力量影响，

因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

③避免了由于多层次测算可能产生的各

种误差的累计

•毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅（特别