房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554745480.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题

建筑物折旧的求取方法1.年限法直线法成新折扣法2.市场提取法3.分解法物质折旧功能折旧外部折旧

市场提取法利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧类似折旧状况可比实例中的建筑物的折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。旧的房地价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－旧的房地价值＝建筑物重新购建价格－（旧的房地价值－土地重新购建价格）＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧后价值

市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：市场提取法（1）从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。（2）从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。（3）对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整（注意不对其中的折旧状况进行调整），但不进行市场状况调整。（4）求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。（5）求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。（6）将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。?（7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物折旧，建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×总折旧率

市场提取法?例如，如果通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年平均折旧率为2%，则可以根据2%的倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年。此外，利用总折旧率还可以求出建筑物的成新率：建筑物成新率＝1－总折旧率