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研究报告

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2024年北京写字楼市场分析报告

一、市场概述

1.市场整体规模及变化趋势

(1)2024年北京写字楼市场整体规模持续扩大，市场交易活跃。随着首都功能的不断提升和区域经济的快速发展，写字楼需求旺盛。据统计，截至2024年第一季度，北京市写字楼总存量已达到1.2亿平方米，同比增长5%。其中，核心商务区写字楼存量占比达到60%，成为市场的主要支撑。

(2)近年来，北京写字楼市场变化趋势明显。一方面，新入市写字楼项目不断增加，提升了市场供应量。另一方面，旧有写字楼经过改造升级，提高了整体品质和竞争力。此外，随着共享办公等新型办公模式的兴起，写字楼租赁市场呈现出多元化发展趋势。据分析，预计未来五年，北京写字楼市场将继续保持稳定增长态势。

(3)从区域分布来看，北京写字楼市场呈现“一核多心”的发展格局。以CBD为核心，辐射东城、西城、朝阳等核心区域，形成多个商务集聚区。在这些商务集聚区中，写字楼租金水平普遍较高，成为企业选址的重要考量因素。同时，随着城市副中心的建设，通州等周边区域的写字楼市场也逐渐崛起，成为新的增长点。整体来看，北京写字楼市场呈现出均衡发展的态势。

2.空置率及租金水平分析

(1)2024年北京写字楼市场的空置率呈现波动中下降的趋势。在经历了年初的短暂上升后，随着新项目的陆续交付和租赁需求的增加，空置率逐渐回落。根据市场调研数据，截至第二季度，北京市写字楼空置率约为8%，较去年同期下降1个百分点。其中，核心商务区的空置率最低，仅为5%，而城市副中心及部分新兴区域的空置率相对较高。

(2)租金水平方面，2024年北京写字楼市场租金保持稳定，部分区域略有上涨。核心商务区的写字楼租金持续保持在高位，平均租金约为每平方米200元人民币。随着城市副中心建设的推进，副中心区域的租金水平逐渐提升，平均租金达到每平方米150元人民币。此外，中端写字楼市场的租金保持稳定，而低端写字楼市场租金略有下降。

(3)租金水平受到多种因素的影响，包括地理位置、建筑品质、交通便利程度以及市场供需关系等。在核心商务区，由于写字楼资源稀缺，租金水平相对较高。而在城市副中心等新兴区域，随着基础设施的完善和产业聚集，租金水平有望进一步上升。此外，随着共享办公等新型办公模式的兴起，部分企业对写字楼租金的敏感度有所提高，这也对整体租金水平产生了一定影响。

3.市场供需关系分析

(1)2024年北京写字楼市场的供需关系呈现出动态平衡的特点。在供应方面，随着新项目的交付，市场供应量有所增加，但增速放缓。据数据显示，第一季度新增写字楼面积约100万平方米，同比增长10%。与此同时，市场需求保持稳定，尤其是金融、科技等行业的企业对写字楼的需求持续增长。

(2)在需求结构上，北京写字楼市场呈现出多元化的特点。传统的大型企业依然是写字楼租赁的主要力量，但随着中小企业和初创企业的崛起，其对写字楼的需求也在逐步增加。此外，随着共享办公等新型办公模式的兴起，部分企业选择灵活租赁写字楼空间，这也为市场带来了新的增长点。

(3)在区域分布上，北京写字楼市场的供需关系存在一定的差异。核心商务区由于交通便利、商业配套完善，市场需求旺盛，供需关系相对紧张。而城市副中心等新兴区域，虽然写字楼供应量有所增加，但市场需求尚在培育阶段，供需关系相对宽松。整体来看，北京写字楼市场的供需关系将随着区域经济结构的调整和产业升级而不断演变。

二、区域市场分析

1.中央商务区（CBD）市场分析

(1)北京中央商务区（CBD）作为城市发展的核心区域，写字楼市场始终保持领先地位。该区域写字楼存量庞大，品质优良，租金水平居全市之首。据统计，CBD区域写字楼总存量超过1000万平方米，其中高端写字楼占比超过60%。区域内拥有众多国际知名企业总部和金融机构，成为企业入驻的首选之地。

(2)在市场需求方面，CBD区域写字楼主要满足金融、商务、咨询等高端服务业的需求。近年来，随着北京城市功能的提升，区域内写字楼需求持续增长。尤其是随着国际企业对北京市场的重视程度提高，CBD区域写字楼租赁市场呈现出供不应求的局面。此外，区域内写字楼租赁周期较长，租户稳定性较高。

(3)在供应方面，CBD区域写字楼市场供应量相对稳定，新项目交付后，主要填补现有空缺。近年来，随着城市更新和改造项目的推进，部分老旧写字楼经过翻新改造，提升了整体品质。此外，CBD区域写字楼市场在建筑设计、智能化水平等方面不断追求创新，以满足企业对高品质办公环境的需求。未来，CBD区域写字楼市场将继续保持其核心地位，引领北京写字楼市场的发展。

2.城市副中心市场分析

(1)北京城市副中心作为疏解非首都功能的重要承载区，近年来写字楼市场发展迅速。随着城市副中心建设的推进，区域内基础设施不断完善，吸