城市新区控规修改和编制的总结与思考——以汕头市东海岸新城新津片区为例.pdfVIP

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

城市新区控规修改和编制的总结与思考

——以汕头市东海岸新城新津片区为例

【摘要】

城市新区的发展建设因涉及项目具体落地具有不确定性，带来原有法定控制

性详细规划的修改，影响原有规划的严肃性。本文通过对汕头市东海岸新城新津

片区历版控规编制与修改的梳理与总结，反思城市新区控规编制与修改的工作重

点，探索未来城市新区控规编制的工作模式。

【关键词】城市新区；控规修改

引言

城市新区是城市未来发展的重点区域，是地方政府未来重点建设、项目投放

的主要区域，新区的发展具有不确定性，因而新区的法定控制性详细规划经常面

临规划调整的需要。控制性详细规划作为《城乡规划法》明确的一种法定详细规

划类型，具有公共政策属性，也具有其法律严肃性。如何对城市新区的法定控规

进行修改，以及如何更好地编制、减少反复调整，是值得共同探讨的实际问题。

笔者经历汕头市东海岸新城新津片区控规的历版编制与修改，希望通过该城市新

区控规编制历程的梳理与总结，形成工作经验并反思该类型规划的改进方向，以

期作为类似区域控规编制的参考。

一、汕头市东海岸新城新津片区控规编制历程

汕头市东海岸新城新津片区位于汕头市中心城区北岸东部，属于内、外海湾

交界处，是汕头由内海湾城市向双海湾城市发展的重要地区，总面积约5.18平

方公里。2008年，片区所在的东海岸新城（原名东部经济带）开始启动控制性详

细规划编制工作，总面积约24.25平方公里。其中新津片区作为连接现状主城区

与未来城市核心区的关键片区，以“汕头海湾门户，东部城市经济带重要组成部

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

分；集商业、文化、旅游、体育于一体的城市游憩商业区；生态良好、环境优美、

配套完善的高品质滨海住区”为功能定位，是整个东海岸新城的启动片区。2009

年，汕头市人民政府正式批准新津片区的首个控制性详细规划。规划将新津片区

划分为6个功能组团，其中5个为居住组团，1个为商业组团，片区共容纳约12

万人【1】。

1、2012年局部修改

2012年，为了解决片区内的土地历史遗留问题，原汕头市城乡规划局开始启

动片区内的局部控规修改工作。由于四家历史产权用地以外的其他土地涉及政府

与其他企业合作开发建设，因此控规修改仅在四家历史产业用地范围内开展，总

面积约1.45平方公里。根据四家业主的历史合同，其用地范围内共有可开发建

设建筑面积360.9万平方米。而按照2008版控规，其范围内只有可开发建设建

筑面积231.9万平方米，缺口高达129万平方米。经多轮方案调整与衔接，四家

产权单位用地范围内5.9公顷的医院用地被调整至范围外（同期汕头市启动城市

总体规划修改工作，将同等规模的医院用地落实于新津片区周边500米范围内），

将原本块状的公共绿地面积5.2公顷调整为4块社区公园用地共3.4公顷，补充

缺口的可开发建设建筑面积主要为商业与住宅功能，控规修改按照新增的居住人

口补齐教育与生活配套设施用地1公顷。通过此轮局部控规修改，四家历史权属

单位形成新的用地方案，均可按照新版控规重新申请用地、开展建设工作。

2、2013年局部修改

2013年，汕头市政府准备将东海岸新城第一宗居住用地挂牌出让，标志着东

海岸新城进入全面开发建设的时代。与此同时，因开发建设需要、配合政府建设

运营带来的控规修改帷幕也正式拉开。此轮控规修改依然围绕政府近期出让的用

地进行局部调整，总面积约55.2公顷，主要调整内容为提升部分出让地块的容

积率，