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房屋出租业税收征管中存在的问题及对策

近几年来，随着房地产业的一再升温，房产和土地价格不断攀升，因此大局部个体工商户和少数企事业单位暂时买不起适宜的经营或办公用房，致使房产出租业越来越活泼，形式也趋于多样化，这就给我们地税部门的税收征管工作提出了一个新的课题。对我县来说，房屋出租业税收特别是个人应纳的房屋出租业税收的征收管理工作一直是一个难点，也是弱点。具体表达在以下几个方面：

1、房屋出租业涉及的税种较多，纳税人特别是个体纳税人对此知之甚少。按照现行税收政策规定，纳税人出租房屋应纳以下几种地方税费：营业税、城市维护建立税、教育费附加、企业所得税或个人所得税。另外，凡在房产税和城镇土地使用税开征范围内出租房屋的还应缴纳房产税和城镇土地使用税，凡签订房屋租赁合同的还应缴纳印花税。据我们调查统计，个人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不从事其他经营活动。税务部门在进展税法宣传时，往往无视了对这个群体的宣传，他们也根本不关心税收，好象税收与他们无关。正因如此，他们一般不能积极配合税务部门的征税行为，更谈不上主动到税务部门申报纳税。

2、房屋出租双方签订的房屋出租合同税务部门很难掌握，这给税务机关确定计税依据带来了一定的难度。还有几种情况，其一，纳税人拒不提供出租合同；其二，纳税人单方面伪造一份假合同提供给税务机关，成心降低合同载明的房屋租金；其三，出租双方在签订出租合同时首先达成口头协议，在正式合同中成心降低合同中载[本文转载自[网http://找文章，到网]明的房屋租金，专门用于欺骗有关部门，而承租方在支付租金时却按双方达成的口头协议约定的金额；其四，有些出租房屋双方根本不签订正式合同，只达成口头协议，这种情况为数不少，约占30，多见于出租双方是熟人或者有中间人担保。不管属于以上哪种情况，虽然税务机关都有权核定其营业额，但因核定的营业额往往会有偏差，致使征纳双方矛盾加剧，给税务部门的征管工作带来了被动。

3、城镇土地使用税的计税依据不好确定。房屋出租双方一般没有在出租合同中单独注明出租房屋占用的土地面积，只注明几间房屋，使得税务机关难以掌握城镇土地使用税确实切计税面积。有房屋出租行为的个人，一般是将自己拥有使用权的、闲置的临街房地产出租出去，往往只是其拥有使用权的土地的一局部。其土地使用证上不可能单独注明这片出租土地的面积，这就使税务机关在征收城镇土地使用税时无据可查，给征收工作造成困难。

4、局部纳税人成心抬高房屋租金收入中的扣除费用以少缴税款。现行税收政策规定，对房屋租金收入中包含的水电费、电话费等，凡单独计价的可予以扣除。局部纳税人正是看准了这一规定，在签订房屋出租合同时，成心抬高这局部费用的金额，想用此方法到达少缴税的目的。但事实上，据我们了解，大约90的承租人的水电费、电话费等都是由其自己直接交到有关部门，与出租人和房屋租金没有关系，出租合同中约定的金额根本不包括这些代垫费用。

5、某些出租人和承租人在结算房屋租金时不采取货币结算方式，这又给税务部门的征税行为设了一道坎。有的承租人对出租人的房屋进展了修理、装修，以修理和装修费用抵顶一局部房屋租金；有的承租人为出租人提供了某种劳务或支付了某种商品，以劳务和商品价值抵顶一局部房屋租金。这些情况，承租人一般不能向税务部门提供准确无误的凭据以证明其支付的劳务、商品的价值或费用的金额。税务部门需要核定房屋出租业的计税营业额，这无形之中就给税务部门增加了工作量。

6、相当一局部个体纳税人采取“软抗税”的方式来对付税务人员。他们不以实施明显的暴力为手段而以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款，与税务人员软磨硬泡，或者托关系、找门路向税务人员说情，或者通过社会各个方面向税务人员施加压力，想方设法、千方百计，能拖就拖，能漏就漏。象这样在无明显暴力事实的情况下，公安机关也拿他们没方法，况且我们的日常征税工作也不可能都靠公安机关的配合。不管怎么说，这种“软抗税”现象往往会造成欠税甚至死欠却是不争的事实。

针对目前房屋出租业税收征管过程中存在的问题，在以后的工作中应着重采取以下措施：

1、进一步加大税法宣传力度，全面增强全体公民而不仅仅是纳税人的纳税意识。这是一个老生常谈的问题了，税法宣传我们年年搞，当前，纳税人的纳税意识较过去有了一定的提高，但毕竟还很淡薄，与我国社会主义市场经济法制化的要求还相差甚远，税法宣传工作依然任重道远。在税法宣传方面，在注重对纳税人宣传的同时，还要注重对非纳税人的宣传；在注重于税法宣传月中宣传的同时，还要注重日常工作中的宣传；在注重于电视、报刊等媒体上宣传的同时，还要注重于各种网络媒体上的宣传；在注重对普通公