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志不强者智不达，言不信者行不果。——墨翟
企业项目策划书10篇
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市
场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场
构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显
示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开
发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理
及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专
业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，
不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周
边)。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价
偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树
立。
(二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：
客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心
理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
志不强者智不达，言不信者行不果。——墨翟
开发商特征：
迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，
对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理
念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产
定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理
念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前
景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行
统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，
利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发
理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：
产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步
为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打
破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：
价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专
业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传
手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面
都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先
志不强者智不达，言不信者行不果。——墨翟
期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安
全性、私密性方向转变。
对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求
上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值
潜力，对小区的整体规划要求较严格。
能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来
说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求
一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社
区环境也非常注重。
企业项目策划书2一、调查目的
1、是为了给华为公司技术申报提供科学、客观
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