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德州东海巴黎城2024营销策略总纲

2024年4月14日

书目：

第一部分房地产市场形势分析

其次部分销售策略与销售务

第三部分商业部分营销支配

第四部分2024年推广策略

第五部分销售保障措施建议

第六部分开盘支配表

第一部分房地产市场形势分析

一、房地产政策解读:

2024年中心政府祭出“新国八条”，一锤定音，全年进入全面、深化、严厉的

调控新阶段，随着北京、上海等一线城市成为政策“重灾区”，二、三线城市也受

到调控政策严峻影响。

在“限购、限价、限贷”的严厉的调控政策下，全国住房成交规模、成交价

格均出现大幅下滑。从长期来看，本次调控时间将比以往更长，2024年政策依旧

以抑制房产价格为主，调控政策将接着持续，市场将接着面临严峻的考验。

【房价回来】

2024年除了要坚持房地产调控政策不动摇，调控目标更从“遏制房价过快上

涨”升级为“促进房价合理回来”。宿业内人士表示，这句话基本确定了2024年

房地产市场的走向不仅不能涨，还得回，也就是要降。

【调控延期】

48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时

间，限购政策有详细截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除

了南宁截止时间为2024年2月29日外，其余11个截止时间都为2024年12月31

日。

住建部日前知会地方政府，对于限购政策将于2024年年底到期的城市，地方

政府需在到期之后对限购政策进行持续。此轮房地产调控核心的措施就是以限制

性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的将来，不存在放松的可能。

2024年调控不会放松，限购政策很可能会接着实施。即使限购政策退出，也

不解除政府会用限贷、税收等方式对房地产行业接着进行调控。近期，财政部部

图3-4房地产销售走势/万皿

随着房地产价格的逐步攀升，德州市房地产市场迎来了量价齐涨的大好形

势，自2024年经济危机之后，德州城房地产进入快速发展的通道，年销售量

由200万仃上至292万平米，至2024年已翻一翻，市场供需两旺。步入2024

年房地产销售量起先逐步下行，出现量跌价滞的局面,销售量环比下降18.23%,

供应量与销售量首次出现倒挂,预料德州市场将进入调整期。

2024年德州商品房供应

2024年4-12月德州市新批准预售的商品住宅面积共108.73万由其12月

新增为19.31万环比涨幅为147%o

从数据统计可知，德州市每月的商品房供应量多集中于15万平米左右，从官

方调控的角度来看，市场多处于细水长流不温不火的状态，但12月放量较大也体

现出开发商须要快速回款的看法。

2024年商品房成交走势

图3-2商品住房成交走势/万皿

2024年4-12月商品住房共成交8068套,共成交面积78.75万成。虽受批

网签较为滞后的影响，多数成交量反应在数据上，综合表现为2024年的第三季度

较为集中。但从曲线走势也可以看出下行趋势较为明显。

结论：随着房地产成交走势逐步下行，房地产有效供应量的逐步释放，可以

预见将来德州楼市将面临较为激烈的市场竞争环境，且短期内难以扭转。

三、区域市场分析及监测：

依据德州市的城市现状和项目特征，可以将德州的房地产市场分为城区中心

区、开发区、铁西区三个市场板块来加以概括、相识和分析，以下对这三个市场

板块的区域特征进行分析。

1、城区中心板块

城区中心板块指天雷路以南，东风路以北，铁路以东，漳卫河以西的市区传

统核心区域，是德州市的政治、经济、商业、休闲消遣中心。

销售及库存

开发及销售状况