房地产开发全程涉税风险防范.课件.pptx

房地产开发全程涉税风险防范房地产开发全程涉税风险防范.

主要内容一、核定征收二、筹建年度三、建设年度四、预售年度五、交付年度六、清算年度房地产开发全程涉税风险防范.

房地产开发全程涉税风险防范.3税收征管法第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

房地产开发全程涉税风险防范.4税收征管法（续）（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

房地产开发全程涉税风险防范.52009国税发31号第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

房地产开发全程涉税风险防范.6核定征收2010国税发53号关于加强土地增值税征管工作的通知四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

房地产开发全程涉税风险防范.7核定征收对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。2012国税发34号关于开展2012年税收执法督察工作的通知

房地产开发全程涉税风险防范.8筹建年度一、开办费的会计处理二、开办费的税务处理三、开办费中业务招待费四、城镇土地使用税五、股东的抽逃资金

房地产开发全程涉税风险防范.9筹建费用的会计处理旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用）新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等

房地产开发全程涉税风险防范.10筹建年度2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

房地产开发全程涉税风险防范.11筹建年度（续1）2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。

房地产开发全程涉税风险防范.12筹建年度（续2）如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整

房地产开发全程涉税风险防范.13筹建年度（续3）如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不得申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊2010申报表自动损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少

房地产开发全程涉税风险防范.14业务招待费2012公告第15号：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。注：不受营业收入0.5%的限制

房地产开发全程涉税风险防范.15筹建期结束标准一：取得营业执照标准二：开始归集生产成本标准三：取得第一笔营业收入后者主要应