《房地产开发经营与管理》复习.pptVIP

2.财务评价的主要技术经济指标*0102(1)反映开发项目盈利能力的指标投资回收期（Pt或Pt’）开发商成本利润率、资本金利润率成本收益率、投资收益率财务内部收益率（FIRR）财务净现值(FNPV)或财务净现值比率(FNPVR)财务评价的主要技术经济指标反映开发项目清偿能力的指标固定资产投资借款偿还期资产负债率流动比率速动比率3.开发项目财务评价指标计算示例*在这一部分内容中，要重点掌握开发商成本利润率、净现金流量、财务净现值和财务内部收益率的计算。计算中要注意几个时间段的关系：开发期经营期准备期建造期租售期重点掌握例5－1、例5－2、例5－5，会用计算器计算。六.房地产开发项目评估的不确定性分析*房地产开发项目财务评价中的主要变量（不确定性因素）土地成本（6）容积率及有关建造成本设计参数租金或售价（7）贷款利率开发期（8）空置率投资收益率2.盈亏平衡分析*盈亏平衡分析（又称保本点分析）是分析利润为零时项目的成本、售价、或销售率所处的状态。有时，盈亏平衡分析也用来分析到达目标收益水平时项目的销售价格或租金、成本、销售率或出租率所处的状态。3.敏感性分析*敏感性分析是房地产项目不确定性分01析中的一种主要方法。02敏感性分析是分析和反映开发项目经03济评价指标对其主要变量（不确定性因素）04的敏感程度的一种分析方法。05敏感性分析的目的，就是要在众多的06不确定性因素中，找出对项目经济指标影07响较大的因素，并判断其对开发项目投资08效益的影响程度。094.风险分析*01虽然，敏感性分析可以在众多的不确定性因02素中找出对项目经济指标影响较大的因素、并判03断其对开发项目投资效益的影响程度；但敏感性04分析不能提供项目盈利变化可能性的大小，无法05对开发商所承担的风险进行定量测算，它只能起06定性说明的作用。07风险分析则不同于敏感性分析，它可以根据08各变量的概率分布来推求项目在风险条件下获利09的可能性大小。风险分析主要有两种方法：10解析法（2）蒙特卡洛法第六章房地产开发的建设过程*项目管理01工程项目的竣工验收02一.房地产开发的主要程序*一般包括四个阶段、8个步骤：1投资机会寻找2投资机会选择与决策分析投资机会筛选3可行性研究4获取土地使用权5前期工作规划设计与方案报批6签署有关合作协议7建设阶段施工建设与竣工验收8租售阶段市场营销与物业管理9前期工作的主要内容*对拟开发项目作进一步分析获取土地使用权征地、拆迁、安置、补偿规划设计及建设方案制定获取规划许可施工现场三通一平市政配套设施谈判与协议安排短期和长期信贷寻找预租（售）客户对市场作进一步分析，确定目标对开发成本作进一步测算对承包商的选择提出建议开发项目保险事宜洽谈二.土地使用权的获取1.开发商获取土地使用权的方式（1）在一级土地市场上获取国有土地使用权1）划拨方式2）出让方式（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权1）购入已经完成开发的熟地。2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。3）购入半成品（在建工程），继续开发。（3）合作开发*2.国有土地使用权的出让和转让*国有土地使用权的出让出让方式：拍卖、招标、协议土地使用权使用年限毛地价国有土地使用权的转让土地使用权出让金熟地价（弄清毛地价与熟地价的区别）3.旧城区房地产开发的特点*比较适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目。由于旧城区人口密度及建筑密度高，土地开发成本高。建设项目规划条件较为苛刻。4.新区房地产开发的特点*1比较适合建造高级住宅和公寓3城市规划条件限制较少2土地开发成本较低4不完全具备开发项目的配套设施5绿地和代征地的摊派较多三.城市规划对房地产开发的影响*开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标居住区开发项目技术经济指标非居住区开发项目技术经济指标重点掌握规划建设用地面积、居住建筑用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、容积率、建筑容积率、层数、层高等指标。2.土地出让和房地产开发过程中的

规划管理土地使用权出让过程中的规划管理出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规