高成天鹅湖酒店式公寓.pptxVIP

;酒店式公寓专题研究结论;酒店式公寓

基本概念;酒店式公寓基本概念;酒店式公寓基本概念;酒店式公寓基本概念;酒店式公寓基本概念;对比因素

项目名称;酒店式公寓基本概念;;酒店式公寓发展历程;酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。;产品市场沿革;一、常州公寓市场分析;国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整;一、常州公寓市场分析

;;项目类型;一、常州公寓市场分析

;;项目类型;;项目类型;热销分析;一、常州公寓市场分析

;项目类型;溢价的实现;由于建筑外形波浪起伏而产生的额外空间，均以露台形式全赠送，极大的提升了客户购买的性价比，促进了项目去化（浅蓝色区域）。;项目类型;滞销原因剖析;项目类型;滞销原因剖析;项目类型;热销原因剖析;项目类型;热销原因剖析;项目;一、常州公寓市场分析;2;从典型楼盘成交客户年龄来看，基本上在25-55岁之间，青年、中年客户都有。

从购房者所在区域看，区域内客户所占比重较大，但周边乡镇、产业人群、甚至外地客户也不可小觑。

从公寓购买者职业来看，私营业主（24%）、政府机关人员（20%）、企业高管（12%）、事业单位老师（12%）、医生（7%）所占比重较高。

从购房目的来看，大部分客户购买公寓是用来投资，少部分用来自住和办公。;购买决策的影响因素;对于公寓的面积选择主要在两个区间，一是50-60平方米，一是100-110平方米，此外还相对集中的分布在60-90平方米区间。

总体上，选择面积偏小，符合其投资为主、自住为辅的购房用途。

户型方面，1-1-1最主要的选择户型，此外还包括一部分的2-2-1和3-2-2户型。;;根据有过公寓购买经验的受访者反馈，交通情况、物业以及配套是最需要提升的几点，更多体现在外因。

其余还主要包括户型、面积赠送以及会所等，内因同样被广泛关注。;客??购买公寓的目的是用来投资，其次为投资兼自住。但本项目目前来看投资兼自住比重较高，达到70%。;3;价值VS投资价值;投资价值;价值论;价值论;价值论;配套附加值

配套优享;配套、户型、低首付;酒店式公寓首付50%，35万一套首付在17.5万左右。对于精英白领阶层也许是一种压力，他们或许积蓄不多，但还贷能力很强。

如果降低门槛，无论对投资客还是投资兼自住的客群，都会有一个量的推进。;精准定位;措施;目前常规行媒体对这类客群的影响力逐渐的在削弱，他们往往更关注信息量巨大的网络媒体，所以本项目的推广通路可以在网络媒体方面寻找突破。;参加目前网络较为受市场关注的房拍活动及网络购房团活动，增加项目市场的曝光率，通过这些途径更多的吸引客户上门形成成交。;目前企业形象展示效果不佳

通过网站的更新，更好的表现我们的产品优势，更好的提升项目产品的推广度，通过网络推广产品，展现开发商的实力。对项目的景观展示，户型分析，提升项目在区域内的知名度。;媒体选择;媒体选择;媒体选择;媒体选择;媒体选择;媒体选择;销售策略建议：

保障性购房策略：5年每年补贴房价的2%，5年后可回购的销售策略；

针对过渡性客户：可免费住5年，年2%的房价返租可抵扣简装、水电物业费等；

针对广大投资客：5年房租收益，年2%的房价返租可抵扣简装、水电物业费等；

针对高成开发商：5年返租资金，可直接在房价中抵扣，获得5年的房价资金使用权和物业增值收益。

回购策略：利：减少客户投资风险，增加客户投资信心；

弊：后期回购会对开发商的资金有一定压力。

;销售策略建议：

分层装修：6-18层毛坯，19-30层简装。500-1000元装修标准

有装修，我代租

无装修，我包租

;;推盘节奏;入口引导旗

;P;微电影

;P;P;P;流动售楼车模式

;华秀推广模式;半分销模式

项目前期采用半分销模式，分销模式的精髓是人海战术，但它其实是华秀模式的扩大，回归所有模式，决定项目成功的两个基本点无非是案场和上客量。

主要针对人群：小保险公司精英、汽车销售精英、银行理财产品精英、安利销售精英、直销产品销售精英、一切可以利用的人这部分人的共性是手里都有一定的客户资源。

执行方式：每日案场主任在空闲时间内进行电话拜访

拜访针对：区域以及周边乡镇的所有客户

方式：按号码段拨打以及其他渠道得到的客户资源

目的：最合理化的运用