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房屋维修方案

“顺天国际”维修方案

一、存在的问题：

1、窗台渗、漏水严重，有些窗台经过多次维修均没有得到彻底解决，造成业主家里窗台内墙面墙漆出现起泡、发霉、掉落现象。业主要求维修并补偿。

2、轻质墙板隔墙板间拼接处、门框处出现裂缝，有些墙面出现起泡现象。业主要求维修并补偿。

3、顶层外墙混凝土梁与砖墙连接处外墙面出现水平裂缝，且粉刷层开裂、起拱；内墙面出现水平裂缝。业主要求维修并补偿。

二、原因分析：

1、窗台渗、漏水：

1）铝合金窗户安装完成后，窗户与墙体之间的空隙没有灌密实，存在渗、漏水通道；

2）铝合金窗横框与竖框相接处没有采取密封措施，雨水流入缝隙中，再通过不密实的地方漏到内墙面。

3）窗台上铝合金框与瓷砖或墙漆之间出现裂缝，雨水流入裂缝中，再通过不密实的地方漏到内墙面。

2、轻质隔墙裂缝、起泡：

1）出现裂缝的原因一是施工时拼接处处理不到位，二是轻质墙板这种材料本身存在拼接处易开裂、难处理的缺陷。

2）出现起泡的原因是轻质墙板内存在未消化的煤矸石，内墙面装饰时有水汽渗入，煤矸石在水汽作用下缓慢消化膨胀，造成墙面起泡。

3、顶层外墙混凝土梁与砖墙连接处出现水平裂缝：

混凝土与砖墙的热膨胀系数不一样，在温度发生变化时，这两种材料的热膨胀或冷收缩程度不一致，相接处出现温度应力，当温度应力大于相接处砂浆的粘接力时，产生裂缝。

三、维修方案：

一）窗台渗、漏水：

1、渗、漏水维修：

1）采用密封胶或膨胀剂把铝合金窗横框与竖框相接处密封，阻断漏水通道。

2）个别窗户增加泄水孔，及时排掉窗框内雨水。

3）在窗台上窗框外侧铝合金框与瓷砖或墙漆相接处切一道宽10mm、深20mm的小沟，冲洗干净后用堵漏王填堵密实，在表层再刷一道玻璃胶。

2、窗台内墙面维修

方案一：铲掉原有墙漆，重新做墙漆。费用约200元/户。

方案二：铲掉原有墙漆，贴墙面砖。费用约400元/户。

方案三：不维修，直接补偿业主费用，由业主自行维修。

方案一相对方案二费用较低，本次维修11户，可减少费用约2200元，但方案一再次维修的风险高，即如果再次发生渗、漏水，则仍然会损坏内墙面墙漆，需再次维修；

方案二相对方案一费用较高，但可以一次性解决渗、漏水问题，即使再次发生渗、漏水，也不会损坏墙面砖，可避免再次维修。

方案三比方案一和方案二都要省时省工，但是，据初步洽谈意见，业主要求较高，有业主提出至少补偿2000元以上。

建议再次跟业主谈判，如果能够谈到公司可接受的价位，则与业主签订协议，补偿费用；如果不能谈到公司接受的价位，则按方案二实施。

方案一：对于裂缝，铲掉裂缝两边各100mm的墙漆，至轻质墙板表层，贴高强度玻纤布，刮抗裂砂浆；对于起泡，铲掉起泡的地方，补做墙漆。费用约200～300元/户。

方案二：不维修，直接补偿业主费用，由业主自行维修。

建议同窗台渗、漏水问题一并与业主谈判，如果能够谈到公司可接受的价位，则与业主签订协议，补偿费用；如果不能谈到公司接受的价位，则按方案一实施。

方案一：搭设脚手架，凿除裂缝两边各150mm的砂浆至砖和混凝土表层，清洗干净，钉钢丝网，重新粉刷并做墙漆。费用约200元/m。

方案二：跟业主解释，请示谅解，不予维修，可适当补偿。

因为虽然外墙外墙面裂缝严重，观感差，但外墙内墙面裂缝不明显，对业主的影响较小，且即使维修了，也难免以后再次出现裂缝，所以建议不维修，跟业主解释原因，请求谅解。可予以适当补偿，如业主要求过高，则按方案一实施。

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