中信青剑湖项目定位整合报告.pptVIP

公寓产品静态比准价计算现在入市价格根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格公寓静态比准价通过静态比准价的测算，项目公寓产品静态比准价为8473元/平米别墅产品静态比准价计算根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格通过静态比准价的测算，项目独栋别墅静态比准价为26161元/㎡别墅静态比准价现在入市价格产品价格定位建议因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。估算参数表：公寓产品售价?[9000,15000]（单位：元/㎡）独栋别墅售价?[30000,50000]（单位：元/㎡）2010年下半年入市价格项目核心问题点31#、2#降低容积率做独栋，利润率是否有支撑？初步测算：PS:假设0.6的容积率做联排，联排价格按照市场经验以及比较法得出约为20000元/㎡测算，而独栋别墅则按照保守价32000测算居住品质提升型70万以下刚性需求型生态生活向往型自然资源占有型100—200200—300300万以上1、公寓客户选择：项目自身指标和拥有的资源为项目成为高端项目奠定基础，市场需求和购买力为项目产品提供了可能，因此项目公寓客户锁定中高端客户中端客户中高端客户高端顶端承受总价轴2、公寓客户的行为共性及区域来源确定我们认为在项目提供的不可替代的价值下，其行为特征会发生某些变化，这些变化我们理解为共性，主要表现为如下对项目距离没有抗性；对区域配套现状能承受一段时间对项目外部环境比较敏感对板块发展前景非常看好按照我司对相似项目的研究，根据园区发展实际情况，以及项目的产品定位，我们认为客户主要来源于如下区域：首改型客户：园区再改型客户：园区中心城区新区相城高端型客户：园区中心城区、新区、相城上海等地比例递减比例递减公寓客源构成细分：4、别墅客源定位原则（项目价值与客户需求属性配对研究）资源：生态资源，不可复制产品：城市稀缺，区域名片价格：市场巅峰，身份殊荣物以稀为贵资源占有尊重财富权利觉醒自我实现社会认可品质＞价格生活化欣赏对精神的追求空间不可将就新锐·变革5、苏州典型高端项目客源特征剖析——平门府客户构成分析根据调研发现，平门府现有的55组成交客户中，以古城区客户为主，约占85%，而平江区客户比例更是独占鳌头。同时对于平江区客户而言，大多来自北寺塔附近的老苏州人，对北寺塔、拙政园、观前街、中式园林等元素都具有相当浓厚的地缘古文化情结。园区的客户相对而言，比例较少，原因主要有以下两点：1，区域所代表的时代文化不同。根据调研发现，园区客户通常善于将本岸、晋合水巷邻里花园和中茵皇冠这三个项目与平门府进行对比，但未能成交的园区客户首要原因均是具有强烈的金鸡湖文化情结而非平门府的古城园林情结；2、客户的个性标签不同。园区客户在个性标签方面略显显性，偏爱现代尊贵感的张扬，而古城客户的个性标签为隐形低调式的内敛。根据现场工作人员的讲述，古城区的成交客户，或骑电瓶车来，或步行而来，对于开车而来的高端客源，坐骑也不同，古城客户多为奔驰，而园区和无锡客户多为宝马。张家港、吴江客源比例不可小视，根据调研，约占10%。张家港的富裕人群是平门府作为外拓区域中的重点客源，并在09年4月曾增设过张家港的平门府售楼处。上海客户比例也相对较少，同时根据对成交的上海客户了解，其成交原因是因为为苏州本地人，且离开苏州前一直住在北寺塔附近，具有较强的地缘情结。平门府成交的55组客户中，95%均为私营业主，包括有来自江阴、张家港的等等。其中也有些另类私营业主，嗜好收藏别墅，已在太湖、金鸡湖（中茵皇冠）边上多次置业，现又出手平门府。大学教师在成交客户比例中比重较少，但都具有相当深厚的苏州古城文化底蕴，独爱中式园林生活。具有苏州生活背景的华侨也占有较少成交比例。1平门府成交的55组客户中，85%的客户年龄多集中在40-50岁之间，而40-60岁之间的客源比例共占约95%。从主力成交客户的年龄背景上看，50-60岁之间的客户多为改革开放以来首批富裕起来的阶层，40-50岁之间的客户多为八十年代末九十年代初富裕起来的阶层。2客户名片：具有较强人文富豪情结古城富豪情结的富一代3平门府成交客户年龄层分析4除园区主力客户外，外籍、吴江、上海等客户都是水巷邻里的主力辅助客源。这很大程度上是得益于晋合在高端住宅市场的品牌效应，而其中