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智能化设施的管理与维修方案
设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始,一直到设
备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段,总程序
可分为四个不同的运行程序:
第一程序:
设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行
1.设备的更新规划:根据物业的发展目标,结合发展商/大业主/业主
委员会的意见,制订出3—5年中设备增添和更新改造的具体规
划,由工程部提出,报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门
审核,经由公司客户服务部最高负责人审批同意后提交发展商/
大业主/业主委员会。
2.设备的选型:选型应考虑三个方面。第一是技术先进,选用同类产
品中效率高,操作简便,安全可靠并符合国家标准要求的产品;第
二是同类产品互换性能好,选用检修简便,零部件通用性强的产品;
第三是经济合理,选用能耗低和维修费用较低的产品。
3.设备订购:订购可由物业公司负责,也可由发展商直接订购,采购
时必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题,订购合
同按相关操作程序申报。
4.入库保管:设备到货运至物业后,必须及时开箱验收(进口设备应
有外贸和商检人员到场),查验装箱单、合格证书和技术文件等,
按装箱单仔细核对品种,数量。认定质量合格的情况下,登记造册,
办理入库手续。有问题时,应及时与有关单位交涉。开箱验收过
程应有发展商人员在场.暂时不用的设备,仓库管理员应按技术要
求做好保养工作后,封存入库。资料员应把全部资料编册存档。
5.设备安装调试:安装调试可由物业工程人员完成,也可委托供应商
找专业公司进行。对关键设备的安装,物业工程人员应全程在场
共同参加。验收工作由发展商、物业服务中心、公司工程部等共
同参加。特种设备(如电梯、锅炉等)应请政府部门参加。最后会
签验收单。
6.设备移交、入帐及建档:依据设备竣工验收单,由工程部会同客户
服务部门向使用部门移交(如保安部、物业部等),根据设备统一
编号,填写设备登记卡,立入台帐,工程部管理的设备应移交相关
技术班组。
7.培训计划:技术员上岗前的操作培训和考核工作由工程主管负责,
在行政人事部备案,每年应制定相对应各工种的培训计划.
8.日常管理:设备移交后,应会同使用部门或班组制定设备的操作规
程及完好标准,按操作规程运行操作,定期检查确保设备正常运
行.
第二程序:
设备的定期维护保养,即设备一级、二级保养和设备大修,工程
部应编制年度维修计划,设备的一、二级保养的内容和标准以及外判
保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划,并在合
同执行中配合和监督.
1.一级保养:物业大厦或小区的动力、电气设备等,可每月按一级保
养的内容进行一次保养工作,保养内容根据相关设备和系统的保
养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查,工程主管抽查.
2.二级保养:设备使用三个月后按规定进行二级保养工作,根据保养
程序和要求,逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验
收并备案.
3.设备大修:一般设备使用一年后,可进行大修程序工作(视各设备、系
统情况而定)。大修项目确定后,应填写大修申请表,编制大修方案,
明确修理内容、技术标准,并做好技术资料及备件准备工作。对大
型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作,修理过程中,
要做好现场质量及进度监督工作,大修结束,应组织竣工验收
工作并将大修技术资料完整归档.
第三程序:
设备的技术改造,设备在运行一段时间后,会发现某些系统和设
备配套不尽合理等情况,需在设备原有基础上作一些技术、效率、安
全、环保和节能等方面的技术改造,工程部须对改造的原因、方案提
出可行性报告,上报管理处最高负责人,经公司工程部审核后,发文
给发展商建议改造,设备的技术改造程序与大修程序相同。
第四程序:
设备的更新报废,设备的更新报废应同时办理,设备的报废原则为:
1.国家指定的淘汰产品。
2.已超过使用期限,损坏严重,修理费用昂贵。
3.因受自然灾害或事故损坏,而修理费接近或超过原设备价值的设
备。
4.虽能运转,但有严重隐患,而修理费用昂贵的设备。
5.无法修复的设备。
设备报废应由使用部门提出申请,由工程部会同有关技术单位进
行评判
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