地产项目产品产品定位报告(结论).pdfVIP

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

第一部分项目定位结论

1、项目定位因素分析

a)项目处于江北农场板块，定位于滨水乐活区，区域内涵汇集了国奥、龙

湖、万科、金科、宏帆等品牌发展商，率先抢占了极为稀缺的江岸线，沿江打

造低密度高端豪宅，未来该区域势必成为重庆高端滨江住区的标杆.

b)需求状况

就高层项目而言,从主城区商品房成交走势来看，2011年上半年各月的成交

情况都明显差于2010年下半年，市场回复了较为平稳的情况，新政对需求市场

已经产生了非常明显的影响作用，观望情绪较浓，一方面，市场以刚需客户

为主,投资渐渐淡出市场，另一方面，刚性需求客户也存在浓厚的观望态势。

从主城区商品房成交价格走势来看，2011年上半年各月的成交均价,仍保持高

位，整体市场出现量跌价涨的态势,随着重庆商品房“价格洼地”被逐步填平，

宏观调控政策的持续，开发商资金回笼困难下采取的促销策略,将使得这种上涨

趋势受到抑制，下半年价格下降的趋势不可避免。

别墅市场方面，从2011年上半年别墅类物业新增供应和成交情况来看，

2011年上半年的别墅市场整体表现不愠不火,一直处于潜伏状态.从成交均价来

看,前四个月出现了一定幅度的下滑，这跟宏观调控的影响不无相关.但随着5月

份银根继续收紧，银行限贷对于普通住宅的影响颇大，高端住宅的别墅产品反而

较大的抗压性,在这样的时机之下，老项目、新项目纷纷亮相，推广频频.

c)供给及竞争状况

根据2011年7月13日重庆国土房管局公众信息网数据显示，目前市内商品房可售件

数为17。3万多套,达到两年内的新高,加上近期前一阶段一直延迟推盘的项目，预计后期的

供应仍将进一步攀升.

目前，随着龙湖旗下楼盘的降价大幕拉开，整个房地产市场已开始进入了赤裸裸的价格

战时代，别墅、洋房、高层等各类物业形态均卷入其中。

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

2、项目市场定位描述

a)项目总体市场定位

充分发掘地块本身江岸+城市价值的，确立迎合目前及未来市场发展需

要的，打造满足高端及刚需客户需求的“别墅+高层”产品社区。

b)差异化设置

相对于大西区别墅、南山别墅等，强调项目的城市核心属性和滨江属性,

挖掘和放大项目的核心竞争力。

3、目标客户群体描述

区域:江北、渝北和北部新区为核心、辐射渝中区、沙坪坝等重点区域，

外延至整个重庆片区的客户群体。

分类：本地多次置业的财富阶层；外地来（返）渝财富阶层；本地稳定

资本阶层与财势阶层；本地年轻新资产阶层。

4、项目定位语

城市核心、滨江第一墅区

第二部分项目开发经营模式建议

1、项目提供的生活方式建议

尽享城市繁华、无限江景的生活第一居所。

2、项目规划要点

a)住宅、商业、公建、配套配比建议

根据项目的规划技术指标,项目总用地18.35公顷,总建筑面积约53万平方米,

地上建筑面积约420734平方米，预计总户数3648户，11674人。

商业配比建议：根据社区商业1：0。8的经验数据，小区需要的社区商业

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

配套面积约9340平方米；