2008年北京loft户型产品研究报告.docxVIP

北京Loft产品研究

一、Loft产品的发展

1、Loft起源与发展

Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。

20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。

20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。

在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟。

2、Loft定义

（1）Loft概念

Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。

Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。

Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。

（2）类似产品概念

Soho——SmallOffice(and)HomeOffice的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间。

3、北京Loft发展轨迹

2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现代城紧跟其后。

2002——2005年，Loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢，Loft产品供应不多。

2006年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。

2008年，Loft项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。

4、Loft政策法规（北京地区）

2006年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发〔2006〕851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。

物业类型

层高（米）

住宅

≧4.9

办公

≧5.5

商业

≧6.1

二、北京Loft产品现状情况

1、Loft产品分布

（1）北京Loft楼盘分布

项目名称

区域

轨道交通

均价（元/㎡）

价格区间

璟上璟

西五环至六环，石景山

区阜石路与杨庄东路交

叉口东南角

紧邻地铁1号线

16800

79.5万元

美利山

东四环与五环，朝阳区百子湾东里

规划轻轨7号线与轻轨10号线

13000

60-85万元

东阙都

东北二环至三环，东城

区东二环东直门桥往东

200米路南侧

地铁2号线、城铁

13号线

41600

200-332万元

合生·麒麟社

北四环与五环，朝阳区

望京阜通西大街与望京

街交汇处

规划中的地铁13号支线、14号线

待定

（面积

130-150㎡）

智地·钻河公馆

西北二环至三环之间，海淀区西直门立交桥西北角、西环广场北侧

地铁2、4号线，轻轨13号线

23000

92-184万元

天鹅湾

东三环至四环，朝阳区朝阳北路与朝阳路之间

无地铁

20000

72-180万元

金地名京

东四环至五环，朝阳区四惠桥东北侧

紧临1号地铁四惠站

24500-28500

150-260万元

尚城

北五环外，昌平区回龙观北3公里

城铁13号线龙泽站向北3公里

11000

36-74万元

（2）Loft区域分布特征

①多数Loft楼盘紧邻地铁交通沿线，周边通达城市的多条公交线路，形成了发达的立体交通网络，出行通达便捷，

②地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域，

③一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善，

④分布的区域为百子湾片区、青年路片区、望京片区等区域。

2、Loft价格

根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征，大部分项目总价区间为70-100万元。

Loft的挑高虽比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数Loft项目是以商业立项，与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别。很多Loft项目是以低总价锁定目标客户群。

市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，这种产品的价格，与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出17%-60%。

所以，L