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一、?前期物业管理基础

(1)前期物业管理的概念与特点H1.前期物业管理的概念

前期物业管理，是指在业主大会成立前,房地产开发建设单位委托物业服务企业进行管理服务的活动。

.前期物业管理的特点

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2与一般意义上的物业管理相比较,前期物业管理具有临时性和主体的特殊性两个特点。

1)?前期物业管理的临时性。前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前。?房屋

建成销售之后业主开始人住。由于业主委员会尚未成立,又不能没有物业管理和服务,因此只能实施前期物业管理。而一般意义上的物业管理是业主委员会成立之后，由选聘物业服务企业实施的物业管理。

2)前期物业管理主体的特殊性。前期物业管理有两种物业服务企业:种是与建设单位没有隶属关系的物业服务企业;另种是建设单位?下属的物业服务企业。一般意义上的物业管理是业主委员会选聘的物业服务企业，不存在什么隶属关系。Page?3

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前期物业管理选聘物业服务企业的主体是建设单位。一般意义上的物业管理，选聘物业服务企业的主体是业主委员会。

(二)前期物业管理的作用

在业主大会成立前实施前期物业管理是十分必要的，方面有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”另方面有?利于在物业建设期间实现建房、用房管房的有机结合。

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■I1.前期物业管理的开始时间

虽然我国法律法规对前期物业管理的开始时间尚无明确规定,但从一些法律条文可推定前期物业管理的具体开始时间。

1)从房地产开发企业与物业服务企业签订物业服务合同时开始。《城市新建住宅小区管理办法》规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业服务企业承担住宅小区的管理，并与其签订物业服务合同。住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”按照此规定.前期物业管理从房地产开发企业与物业服务企业签订物业服务合同时开始。

2)从房地产开发企业与物业买受人签订物业销售合同时开始。《城市房地产开发经营管理条例》规定:“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑价格交付日期、质量要求物业管理方式以及双方的违约责任。”按照此规定，在开发商有物业管理资质的情况下，开发商可以自行进行前期物业管理。否则，开发商应该在售楼前与物业服务企业签订前期物业服务合同,这样才有可能在售楼合同中约定物业管理方式。

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2.前期物业管理的终止时间

一般来说，前期物业管理应终止于业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时。在实践中.前期物业管理的截止时间有以下三种情形:

1)前期物业管理终止时间为前期物业服务合同规定的合同终止时间。前期的物业服务合同规定的合同终止时间届满,业主委员会再选聘原物业服务企业，或者选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同与之衔接,则前期物业管理终止时间为前期物业服务合同规定的合同终止时间。

2)前期物业管理终止时间为另订物业服务合同生效的时间。前期物业服务合同规定的合同终止时间尚未届满，业主委员会再另外选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的终止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同的生效时间。

3)前期物业管理终止时间为未来物业服务合同生效的时间。前期物业服务合同规定的合同终止时间届满，业主委员会尚未成立或尚未与任何物业服务企业签订物业服务合同，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下,前期物业管理的终止时间为新的物业服务合同生效时间。

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(二)建设单位在前期物业管理中的法定义务及法律责任1.选聘物业服务企业?，签订前期物?业服务合同

建设单位在前期物业管理中应选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并在商品房买卖合同中与物业买受人约定。《物业管理条例》规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部]批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”Page?8

其影响。还可根据业主要求约定代为装修、主使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部关手续:同时向他们收取物业管理费。??、添置或更换自用设备或设施等事宜:向业门的办事指南使他们能及时办理相自用与公用部位、设备设施的前提下确定双3茶订(物业使用公约》和发放(住户手册》。(??使用公约》内容包括在分清

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