房地产估价师考试案例与分析真题与解析精校版.docVIP

房地产估价案例与分析真题与解析

一、问答题（共3题，每小题10分。请将答案写在答题纸对应题号下）

（一）甲企业拥有一幢位于市中心繁荣地带大型综合楼，有商业、办公和住宅多个类型物业，该综合楼于7月底完工后对外出租。9月，甲企业以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评定。7月甲企业偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评定。

请问：两次估价估价基本事项详细有哪些不一样？估价标准有哪些不一样？

（二）6月1日某房地产估价机构受委托评定一幢办公楼完全产权情况下整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼总建筑面积综合单价进行测算；采取收益法等比递增公式测算收益价值时，以周围三个类似办公楼实际租金平均值为客观租金，年租金增加率6%，收益年限48年进行测算。请问：

1.此次估价成本法测算中采取建筑面积应为多少？

2.上述收益法测算思绪中存在哪些错误？

（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，现在土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外隶属工程均未开工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接收人民法院委托对该在建工程进行评定，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发企业有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外隶属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评定最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采取假设开发法进行估价，评定价值差异较大。

请问：造成两个估价项目评定价值差异较大原因主要有哪些？

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应字母填在答题纸各小题对应括号内）

（一）张某于5月购置了位于市中心一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付二分之一，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。1月张某因为资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选取比较法作为估价方法之一，经市场调查发觉该市商品住房价格自以来处于稳定上涨状态。

1.估价对象原购置价格（M）换算为成交日期一次性付清价格为（）。

A.M×50%＋M×50%×（1＋3×0.5%）

B.M×50%＋M×50%/（1＋0.5%）3

C.M×50%＋M×50%×（1＋0.5%）3

D.M×50%＋M×50%/（1＋3×0.5%）

2.注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确是（）。

A.甲带有当地著名小学入学指标，应在权益情况中给予调整

B.乙成交价格是带车位价格，应将车位在实物情况中给予调整

C.丙价格为周围同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价差价

D.丁成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整

3.关于此次抵押估价说法，正确是（）。

A.法定优先受偿款包含未偿还贷款余额，以及实现抵押权时包括税费

B.抵押净值＝未设置法定优先受偿权下价值-已抵押贷款余额

C.再次抵押价值＝（未设置法定优先受偿权下价值-已抵押贷款余额）×抵押率

D.再次抵押价值＝未设置法定优先受偿权下价值-已抵押贷款余额/抵押率

（二）某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采取假设开发法中动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲企业投资部门预测为9%，董事会期望投资回报率为8%～10%。

4.此次估价价值类型为（）。

A.快速变现价值

B.投资价值

C.慎重价值

D.现实状况价值

5.估价测算中应采取投资回报率为（）。

A.7.5%B.8%

C.9%D.10%

6.若测算该商品项目未来净收益为万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则共在价值时点开发价值为（）。

A./i×[1-i/（1＋i）38]

B./i×[1-i/（1＋i）40]

C./i×[1-i/（1＋i）38]/（1＋i）2

D./i×[1-i/（1＋i）40]/（1＋i）2

（三）甲企业于5月购得一幢登记用