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百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府

***市保障性住房小区

物业管理服务方案

二O一九年六月

百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府

目录

一、保障性住房的特点

二、保障性住房小区的物业管理难点

三、管理方案

四、人员配备、效益分析及薪金分配方案

百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府

一、保障性住房的特点

1、前言

住房是人类最基本的需要，是公民的基本权利。在多年

前我国就提出建设保障性住房以满足中低收入阶层的住房需求，

但“住进去”只是公租房制度的开始，保障性住房后期的管理、

维护和运行费用才是关键。

物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业

价值的重要环节。但在我市物业管理仍是一个新兴行业，整体发

展还不成熟，公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂，面

临更多困境。我市公租房小区也曾发生因物业服务问题的上访事

件。避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、

乱、差局面，成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。

2、公租房物业服务的公共物品属性

优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业

主及物业使用人都能受益，物业公司无法将那些不缴费的业主排

除在服务范围之外，某一业主的消费也不会减少其他业主的消费

质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点，使

其具有公共物品属性，在制度执行得不到有效保证时，势必出现

那些“有理性的、寻求自我利益的个人，不会采取行动以实现他

们共同的的利益”，物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困

扰我国物业服务行业，而且实际中，规模越大的物业管理区域越

容易出现搭便车现象。

3、公租房小区规模大，住员情况复杂

我市现在的公租房供给采取集中规划、集中建设和大规模的

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模式，并且以小户型为主。仅和谐家园1200多户78000多平米，

小区物业规模大，户数多。按照规定，其保障对象包括中低收入

群体，目前在公租房入住的人群中还有残疾人、下岗职工，孤寡

老人等，租住人员往往工作流动性大、收入不稳定，退租、转租

的可能性大，运营管理困难。

4、住员多为需特殊照顾群体，市场消费意愿低

城市中低收入群体在公租房小区聚居，情况往往较复杂，人

文行为习惯和素质参差不齐，需要有针对的性物业服务。受以往

居住条件的限制，对市场化物业服务的需求较弱，往往不愿意缴

纳物业管理费，也不能较好地配合物业管理工作，为日后物业纠

纷埋下伏笔。

5、公租房建设遗留问题多、日常维修频率高

公租房建设工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、

参与主体多等特征，再加上公租房建设规模大、委托代理链长、

利润低，质量得不到有效保证，一些建设遗留问题在入住环节凸

显，影响住户与物业服务企业的关系，引发物业纠纷。另外很大

一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房，他们不关心

或甚少关心房屋是否增值或贬值，在使用期间，往往对物业的爱

惜不够，使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租