0845物业抵押管理工作Page18课件讲解.pptx

Page?1084物业抵押法律制度0845物业抵押管理工作

五、物业抵押管理工作(一)抵押物业的占用、管理的处分服1.抵押物业的占用与管理1)抵押房地产的管理。已作抵押的房地产由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。2)抵押房地产及抵押权转让或者出租。抵押权可以随债权转让。抵押权转让时,应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后脱抵押权人应当告知抵押人。Page?2

价教应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。不足部分由债务人清偿。经抵押权人同意.抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得超过债权数额的部分，日抵押人所有，用区希建设看，将已设定抵押权的房地产列人养迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人:抵押双方可以新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务关系，解除抵押合同。3)抵押房地产损毁天失的处理。抵押人占用与管理的房地产发生损级天失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的抵押权人只能在抵押人因损害面得到的赔偿的范围内要求提供担保。Page?3

》小提示抵押房地产价值未减少的部分,仍可作为债务的担保，银Page?4

2.抵押物业的处分1)抵押物业处分的前提条件。一般情况下，实现抵押权有一个前提，那就是债务履行期届满.而债权人未受到清偿的这时债权人可以行使抵押权，处理抵押物以实现其债权。有下列任何情况出现，抵押权人有权要求处分抵押的物业:(1)债务履行期满,抵押权人未受到清偿，抵押人也未能与抵押权人达成延期履行协议的。(2)抵押人死亡或者被宣告死亡面无人代为履行到期债务.或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。Page?5

(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的。(4)抵押人违反《城市房地产抵押管理办法》的有关规定,擅自处理抵押物业的。(5)抵押合同约定的其他情况。2)处分抵押房地产受偿的顺序。处分抵押房地产时,受偿顺序按以下情况安排:(1)抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人:;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。(2)同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。Page?6

(3)处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。(4)以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时,应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。Page?7

3)抵押权人中止对抵押房地产处分的条件。出现F列情况时抵押权人可中止对抵押房地产的处分:(1)抵押权人请求中止的。?(2)抵押人申清愿意并证明能够及时履行债务并经抵押权人同意的。(3)发现被拍卖抵押物有权属争议的。(4)诉讼或仲裁中的抵押房地产。(5)其他应当中止的情况。

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?4)处分抵押房地产所得金额分配顺序。处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配:

??????(1)支付处分抵押房地产的费用。(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款。

??????(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金。

??????(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。(5)剩余金额交还抵押人。

??????处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

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?(二)物业抵押权的实现终止与注销1.物业抵押权的实?现

??????物业抵押权的实现是指当债务人不履行合同时，债权人可以根据抵押合同的约定，依法处分债务人或者第三人的抵押财产.并就处分抵押权所得优先受偿。因物业抵押权的实现抵押关系归为消失。

??????1)物业抵押权的实现条件。物业抵押权的实现条件，主要包括债务人在债务履行期届满时不能依约清偿债务,或者在抵押合同期间宣告解散、破产，只有在这些条件下,债权人才能够行使抵押权。

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2)物业抵押权实现的方式。经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押物业。物业抵押权的实现方式包括以下三种:

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