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融资方案之一想方没法搞掂REITs

本章框架

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REITs

REITs的优势

REITs

REITs概述

REITs的局限性

REITs的局限性

想方没法搞掂REITs

美、日、中国香港、中

美、日、中国香港、中国内地REITs模式分析

画龙点睛

画龙点睛

REITs是比较适合商业地产物业项目融资的工具。其在不同国家地区有较大的模式差异。中国内地的REITs起步较晚，“产权式REITs”正在进行中。

融资方案之一想方设法搞掂REITs掌握REITs工具的第一步是了解它是什么。

融资方案之一想方设法搞掂REITs

信托的应用范围可以与人类的想象力媲美。

——斯考特

A

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文外之言

REITs实际上是准基金，只是采用了信托的方式而已。REITs已经朝基金方向发展。

《地产融资十二方案》

有没有想过把您的资产打包，并分属为多个投资者，然后承包给房地产信托公司进行打包上市并且进行经营管理，然后由经营管理公司向您派发红利呢？据说，REITs就大概这么个意思。这样可以更大范围吸引投资，优化资产管理，钱也就顺理成章地来了。

尽快熟悉REITs，尽快打通您的融资通道。

一、REITs概述

REITs的英文全称是RealEstateInvestmentTrust，按字面直译就是“房地产投资信托”。REITs是标准化可流通的金融产品，主要以房地产相关权利进行投资的共同基金，从某种角度说来，类似于我们的证券投资信托基金。REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。

REITs的准确定义，就是以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，基于风险分散的原则，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的资金，运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者，这样一种中长期的投资形式。在制度设计上，当资金募集完成后，就让股票或受益凭证在交易市场上市，让多数投资者共同参与房地产的投资，由于其在法律上属于较不具弹性的共同所有制，所以它的组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限制。

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REITs概述地产融资

1.REITs的三种类型

REITS

REITS的三种类型

类型

权益型

（EquityREITs）

抵押型

（MortgageREITs）

混合型

（HybridREITs）

定义

权益型REITs直接投资并拥有房地产，

其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REITs的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓

库等收益型房地

产。投资者的收益

不仅来源于租金收

入，还来源于房地

产的增值收益

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金

和增值收益

此类REITs不仅进

行房地产权益投

资，还可从事房地

产抵押贷款

发展状况

早期信托形式

发展较快

将来发展方向

2.REITs的四大特征

特征一：REITs的主要投资对象是房地产以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

特征二：REITs是资金信托和财产信托的结合

其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证；而REITs除了接受货币资金外，还接受房地产。

特征三：REITs持有者只享有收益权和知情权

普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策；而REITs的投资者没有这些权利，投资者如对REITs的管理者不满，只能“用脚投票”，即在市场上卖出或要求REITs发起人赎回其发行的资产收益凭证。

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文外之言

注册资本10亿元，国内首只投资工业厂房领域的房地产基金—领锐房地产基金目前在天津正式发起。

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融资方案之一想方设法搞掂REITs掌握REITs工具的第一步是了解它是什么。

融资方案之一想方设法搞掂REITs

特征四：REITs价格形成依赖于基础价值

普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入，与每股的账面价值关联程度不大；而REITs价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。

3.办理REITs需具备五大条件

信托投资公司办理房地产信托业务时，涉及的不动产经营企业应具备下列条件：

条件一：有国家认可的执业资