不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析.ppt

不动产抵押的法律体系、过程风险及案例分析

——2016年土地估价师继续教育课程;;不动产抵押的法律体系;不动产抵押的法律关系;抵押权的法律特征：

不转移对物的占有

优先受偿性

抵押权经登记成立

登记时间决定优先的顺位

物权法定;案例及问题：没能理解抵押权作为他项权利的法律意义

66号山东XX

他项权利：估价对象内水、电、通讯等均为委托方独立使用，不存在使用上的限制和地上、地下等相互制约，本次估价设定为无他项权利限制。

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等。;《物权法》第180规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。;《物权法》第184条，禁止抵押的财产：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。;不动产抵押的法律体系

——土地使用权;土地使用权抵押的法律体系;法律依据：《城市房地产管理法》第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。;;;法律体系——土地使用权抵押;法律体系——土地使用权抵押;;;②关于划拨国有土地使用权抵押登记审批手续的规定

根据《城市房地产管理法》第39条规定，抵押人在以划拨方式取得的国有土地使用权上设定抵押的，须经有关人民政府审核批准，未经批准，不得抵押。

但此项操作在登记实践中增加了抵押人申请登记审批的负担，难以操作，因此，国土资源部“关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知（国土资发[2004]9号）”规定：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

;③关于破产企业国有划拨土地使用权抵押的效力问题

根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第2条规定，“如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。”

;①相关法规规定

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局令第8号）

《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）

;②授权经营土地使用权定义与特征

根据现有的规定，国家将土地授权给经批准的大型国有企业集团经营管理的目的是让企业自己使用土地。企业集团以外的单位和个人使用授权经营土地，则需要受到相应的限制，主要表现为授权经营土地需要经过批准才能对外转让并且要补缴土地出让金。

因此，对被授权经营的企业来说，土地因在集团内外使用的不同，其取得的土地权利具有不同的权能。授权经营土地使用权的权利性质类似划拨土地使用权。

;③对内的权能

可以租赁

可以作价出资

可以转让

④对外的权能

经批准可以对外转让。被授权经营的土地向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。此时受让方取得的土地权利应当登记为出让国有使用权。

授权经营土地使用权的权能相当于划拨土地使用权。;授权经营土地使用权能否抵押，国家没有规定。由于目前没有文件对授权经营土地使用权的抵押做出规定，因此对其能否进行抵押存在争议。由于授权经营土地使用权在经土地行政主管部门批准并补缴土地使用权出让金之后可以向集团公司以外的单位或个人转让，因此，既然授权经营土地使用权可以转让，那么就应当允许其抵押。但前提是应当符合《城镇国有