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贝壳：链家升级版，国内房地产经纪龙头
贝壳：链家升级版，国内房地产经纪龙头
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贝壳由链家网升级而来，打造技术驱动的开放型品质居住服务生态。链家最早成立于2001年，2008年推出“链家在线”；2011年在业内
率先承诺“真房源”，形成良好的口碑效应；2015年与伊诚地产、德佑地产、深圳中联地产等合并，带动规模再上台阶；2018年推出
“贝壳找房”。不同于链家网垂直自营模式，贝壳通过ACN模式聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，为用户提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。
贝壳已成为国内最大的住宅交易和服务的线上与线下集成平台。2017-2019年贝壳GTV从1.01万亿增至2.13万亿元，CAGR达44.8%，市占
率从5.5%提升至9.5%（其中存量房、新房市占率分别达15.4%、5.4%）；尽管受疫情影响，2020H1仍实现GTV1.3万亿元，同比增49.4%。目前公司业务覆盖全国103个城市。
贝壳发展历程 贝壳平台构成与协同优势 贝壳业务交易总额及市占率（分母为
亿元业务交易总额（GTV
亿元
业务交易总额（GTV）
市占率
9.5%
21277
5.5%
5.6%
13291
11531
10144
8896
25000
20000
15000
10000
5000
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0 0%
2017 2018 2019 2019H1 2020H1
贝壳：存量房交易为主，营收快速增长
贝壳：存量房交易为主，营收快速增长
存量房为贝壳交易贡献主力，但新房占比显著提升。贝壳积极利用渠道、客源优势挖掘一二手联动效应、拓展新房市场，2017-2020H1
存量房交易占比从73%降至59%，新房交易规模占比则从25%升至37%，另外装修、金融等新兴服务和其他占比从2%略微升至4%。
营收近年增长快速，净利润上半年明显改善。2017-2019年贝壳营收从255亿元增至460亿元，CAGR达34.3%；受股权激励支出增加（2019年达29.6亿元）等因素影响，净亏损从5.4亿元增至21.8亿元；若剔除股权激励支出、因收购导致的无形资产摊销、投资减值损失、公允价值变动等，调整后净利润从0.7亿元增至16.6亿元，若进一步剔除利息、税费、折旧等，调整后EBITDA从10.7亿元增至29.2亿元。尽管受疫情影响，2020H1仍实现营收273亿元，同比增长39%，净利润16.1亿元，同比增长189%。
贝壳历年GTV结构 贝壳收入及利润表现 贝壳历年股权激励费用
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
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新兴服务和其他 新房交易 存量房交易
2%25%4%4%4%35%
2%
25%
4%
4%
4%
35%
24%
37%
73%
71%
61%
59%
亿元人民币 收入 AdjustedEBITDA 净利润
460286255273196
460
286
255
273
196
11
6
29
18
-5
2017
-4
6
2018
-22
2019 2019H1
26
16
2020H1
400
300
200
100
0
-100
35
股权激励支出（亿元）股权激励支出（亿元）29.6
股权激励支出（亿元）
股权激励支出（亿元）
29.6
4.8
3.8
25
20
15
10
5
0
2017 2018 2019
贝壳：新房营收贡献过半，盈利能力稳中有升
贝壳：新房营收贡献过半，盈利能力稳中有升
新房交易、非北上区域营收贡献逐年提升。从业务结构看，2017-2020H1贝壳新房交易贡献收入比重从25%提高至51%，存量房交易则从72%降至46%；从区域结构看，2017-2020H1北京、上海合计收入贡献比重从48%降至32%。
从盈利能力看，整体稳中有升。从毛利率看，2017年-2020H1从18.7%提高至25.9%，近两年平
稳中略有提升。从佣金率看，若以营业收入/GTV粗略估算，2017-2019年分别为2.5%、2.5%、
2.2%，2020H1略降至2.1%。2018年贝壳平台推出后存量房交易规模大幅提升，但贝壳对非直
营部门主要完成的销售额只确认平台佣金费，导致测算的整体佣金率出现下滑。
100%
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20%
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0%
贝壳收入结构（按区域划分）
52%53%65%68%48%
52%
53%
65%
68%
48%
47%
35%
32%
2017 2018 2019 2020H1
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