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高线城市曙光初现，有望托举全国楼市

——2025年房地产行业展望

2024年12月4日

要点

―密集利好政策将助推高线城市托底全国楼市，2025年全国商品房销售额降幅将显著收窄，

预计将下降5%-10%，全年销售额将在8.7万亿-9.2万亿元左右。

―一二线城市商品房价格企稳或将在2026年达成，但企稳前价格仍将跌去5%-8%。在货币化

安置等政策托举下，2025年一二线城市商品房交易额或将先行止跌企稳。

―三线及以下城市2025年仍将量价齐跌，销售额降幅将在15%左右。低线城市楼市供需失衡

仍是房地产市场全面企稳的重要掣肘，区域需求不足、高线城市购买力虹吸以及收储落地进

度较慢等问题使这一局面很难显著扭转。

―行业的流动性压力仍然是关注重点。在盈利下滑、销量承压预期下，2025年行业整体仍会

面临较为严峻的流动性考验，需重点关注非国有企业融资环境的改善情况以及其房地产资产

的充足程度。

2025年全年新建商品房销售额降幅收窄至5%-10%

对于2025年房地产市场的展望，我们有以下基准假设：

•我们预计2025年中国GDP增速将达到4.1%，经济增速的放缓将对居民的购房意愿和支付

能力构成一定的挑战，叠加人口因素，影响住房需求。

•我们预计100万套货币化安置政策将在未来两年内分批落地，每年落地转化率为50%，年

均释放4000万至5000万平方米的增量购房需求。

•保障房收储政策对2025年全国商品房销售额的刺激作用有限。

标普信用评级（中国）有限公司

高线城市曙光初现，有望托举全国楼市2024年12月4日

图1

不同情境下2025年中国商品房销售额及增速预测

2010.0%

16

0.0%

12

元

亿-10.0%

万8

-20.0%

4

0-30.0%

2021202220232024e2025乐观情景2025基准情景2025悲观情景

商品房销售额货币化安置等政策增量销售额全国商品房销售额增速（右轴）

注：乐观情景假设100万套货币化棚改在2025年落地70%，并在当年转化为商品房签约销售，同时，购房者、房企信心得到较

大提振。基准情景这一落地比例为50%，悲观情景这一落地比例为30%，购房者收入预期悲观，房企融资环境改善有限。

资料来源：国家统计局，Ifind，标普信评

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我们认为，2025年全国商品房销售额降幅将显著收窄，预计较2024年下降5%-10%，全年销售额

将在8.7万亿-9.2万亿元左右。高线城市和低线城市在2025年的销售额增速将呈现较大的分化，在

城中村改造政策的托举下，高线城市销售面积将出现5%-10%的增长，但其价格仍将有2%-5%的下

浮，综合推动高能级城市2025全年销售额企稳至增长3%-5%。而低线城市2025年仍将面临量价

齐跌的局面，我们预计其价格降幅将在4%-6%，而销售面积仍将萎缩8%-12%。

高线城市：政策推动下销售面积或