房地产行业2025年度策略：政策定未来，重燃希望.docx

内容目录

一、政策复盘与展望：9月底政策终于准确扩围，2025规模、力度和执行有待进一步加码 5

问 1：尽管二手房交易量表现较好，新房交易量能仍然偏弱且持续性不足 7

问 2：新房库存仍高，且多数位于较难去化的郊区 10

问 3：房地产主要风险防范与化解（流动性问 、住房交付问 ） 12

二、房地产基本面复盘：新房受供应结构制约复门欠缺力度，拿地进一步萎 20

供应量制约新房销售复门，二手房持续分流新房 20

新房供给 量，销售延续下滑 势 20

新房 圈，聚焦核心城市 22

二手房持续分流新房，预计全年成交量比小幅正增 24

地供需继续大幅量，预计将对明年供货和销售形成制约 27

库存规模仍维持高位，去化周期新政后小幅下跌但仍在近14年新高 30

三、企业篇：有竞争实力的企业已经出炉，销售拿地资产依然是胜负手 34

供给侧出清近尾声， 部销售排位已基本稳定 34

政策转向后地产股与大盘重回 频 36

优质部房企P/S角度或被低估 41

受制于销售回落，多数企业拿地端也面临压力 43

销售和拿地是企业抵抗逆周期的关键 45

出险潮后行业整 杠杆不降反升 46

亏 加剧，仍面临资产减值及以价换量压力 48

部分企业已失去PE作为估值参考的有效性 50

么、牛计局指标预测：销售、开竣工、资继续承压 54

4.1销售预测：中性预期2025年住宅销售金额 比-5.8%，销售面积 比-4.7% 54

4.2预计2025年新开工-15%，竣工-12%，施工-13.7% 57

预计2025年房地产开发资额-11.8%，形成负贡献 60

资建议 63

风险难示 64

表目录

表1：2021年至今主要地产政策内容汇总（截至2024.12.17） 5

表2：本轮政策宽周期与2014年宽 周期时间线对比 6

表3：5年期以上LPR及全国新发个人房贷利率 7

表4：一线城市现行限购限贷政策一览（截至2024.12.17） 8

表5：全国棚户区改造开工量 9

表6：全国棚户区改造基本建成量 9

表7：中央及地方用于棚户区改造的公共财政支出金额 9

表8：央行保障性住房再贷款支持收储落地情况 10

表9：商业银行收储贷款要求回报率测 （左 为517政策框架下测 ，右 为924政策框架下测） 11

表10：支持收回 地系列政策 12

表11：2024年中央重要会议多次难及重点领域风险防范与化解 12

表12：房地产开发资金规模及 比 13

表13：房地产开发资金各项来源占比（%） 13

表14：房地产开发资金主要分项 比 13

表15：2024年银行房地产贷款相关政策 14

表16：房地产开发贷款余额及 比 14

表17：个人住房贷款余额及比 14

表18：房企债券融资相关政策 15

表19：国央企与民企债券发行数量（截至2024.11.30） 16

表20：国央企与民企债券发行金额规模（截至2024.11.30） 16

表21：国央企与民企净融资额（考虑回售，截至2024.11.30） 16

表22：国央企与民企债券加权平均发行利率（截至2024.11.30） 16

表23：国央企与民企债券到期规模分月份（考虑回售，按2024.11.30时点待偿还规模牛计） 17

表24：民营房企 过中债增担保发行的债券规模分月份（截至2024.11.30） 17

表25：民营房企 过中债增担保发行的债券及获得储架式发行额度情况（截至2024.11.30） 18

表26：国央企与民企美元债发行只数（截至2024.11.30） 19

表27：国央企与民企美元债发行规模（截至2024.11.30） 19

表28：国央企与民企美元债到期规模（截至2024.11.30） 19

表29：国央企与民企美元债到期规模（ 除出险，截至2024.11.30） 19

表30：国央企与民企美元债到期规模（考虑回售、 除出险房企，截至2024.11.30） 19

表31：全国商品房销售面积（滚动12个月累计值，单位：亿平方米） 20

表32：全国商品房销售金额（滚动12个月累计值，单位：万亿元） 20

表33：70城商品住宅月度批准上市面积（万方） 21

表34：30城新房周度成交面积（万方） 21

表35：百城商品住宅月度销售金额（亿元） 21

表36：百城商品住宅月度销售面积（万方） 21

表37：近两年几轮全国性放政策中，一二线政策效果强于三么线