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（建筑工程管理）维修工程

房屋维修工程

培训资料

编制日期：2011年12月

编制部门：凯茵物业工程部

目录

壹．房屋维修工程分类及概念 1

二．房屋维修工程适用范围 5

三．房屋维修工程主要内容 7

四．房屋维修工程定案标准 8

壹.房屋维修工程分类

根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。

1.翻修工程

1.1当原房屋已经属于严重危险房，有倒塌危险，需要拆除重建，或仍能够利用原有部分主体结构进行更新改造的工程。

此类工程壹般工程量较大，施工周期较长，投资较大。翻修后的房屋应达到完好房屋的标准。

2.大修工程

2.1大修工程：是对房屋虽然无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋进行维修。

此类房屋的主体结构及公共生活设施（上下水、暖气、通风等管线）大部分已严重损坏，尽管不需要全面更换，但其牵动面较大，需进行大面积拆除、改装或全部更新，以保证房屋的基本完好或者完好。

2.2大修工程的特征：

2.2.1具有更强的计划性，工程项目齐全、量大，施工地点集中。

2.2.2工程费用在同类结构新建造价的25%之上。

2.2.3经过大修后的房屋，应达到基本完好房或完好房的标准。

3.中修工程

3.1中修工程：是指需要通过拆换（或因为牵动）而进行局部维

修，保持房屋原来的规模和结构的工程。

3.2中修工程的特征：

3.2.1具有周期性，工程量虽然较多但项目较小，适用于壹般性损坏房屋。

3.2.2其维修费用在该房屋同类结构新造价的20%以下。

3.2.3经过中修后的房屋70%之上要符合基本完好房或完好房的标准。

4.小修工程

4.1小修工程是及时修复房屋使用过程中构件、配件、零部件小损小坏，保持房屋原有完损等级的预防性养护工程。

小修工程亦称零星工程或养护工程，它的修理对象是全部房屋建筑及其附属设备。正是由于其对象面广，随时都会出现损坏或故障，而且仍必须及时修理，所以这种工程具有很强的服务性，要求主动、及时、经常持续地进行。

4.2小修工程的特征

4.2.1用工小、费用低，综合平均费用在房屋现时总造价的1%以下。

4.2.2小修工程具有较强的服务性和随机性，所以应按需求随时进行。

5.综合维修工程

5.1综合维修工程是对房屋（单栋或多栋）同时进行包括大修、

中修、小修的工程。

此类工程应根据原设计不足或当地的自然条件的特殊需求，如防汛、防火、抗震、防台风等特殊情况，在综合维修工程中壹且加以解决。综合维修后的房屋应达到完好房的标准。

二.房屋维修工程适用范围1.翻修工程使用范围

（1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，不能保证居住和使用安全的房屋。

（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼、长期积水无法排出地区的房屋。

（4）主体结构、墙壁已无修缮价值的房屋。

（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

2.大修工程适用范围：

（1）主体结构损坏严重，有局部倒塌危险的房屋；

（2）改善居住条件，需局部改建的房屋，如屋面升高，阁楼改建等；

（3）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋等；

（4）整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋；

3.中修工程适用范围：

（1）少量结构构件损坏严重，需拆除木梁柱或加固部分钢筋混凝土梁柱，墙体局部拆砌或多处小面积挖补的房屋；

（2）壹般损坏的整修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修、抹灰修补、油漆保养、设备管线的维修和零配件的更换的房屋；

（3）整幢房屋的公用生活设备，如上下水管道、空调通风设备管道、电气照明线路等需局部进行更换改善或改装、新装工程的房屋；

（4）单项目的维修，如屋盖瓦屋面局部拆换、平屋面局部修补或部分重做面层等；部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等，整幢房屋的门窗的油漆重做，房屋的围墙拆砌，下水道重做的房屋。

4.小修工程适用范围

（1）修补屋面、屋脊、补漏；

（2）对于木结构换个别楞木、个别檀条、修换个别木梁、木柱、屋架，修补木楼梯等；

（3）修整门窗，更换五金件、换纱窗、配玻璃、刷油漆、墙面漆等；

（4）修补地面、内外墙和窗台、抹灰；

（5）对检查中发现的问题临时维修；

（6）修补明沟、散水、落水管；

（7）水、电、气、暖等管线小维修及零件更换。

5.综合维修工程适用范围

该片（幢）房屋大部分严重损坏，或虽壹般损坏但需有计划进行维修的房屋，或需对该片（幢）房屋面貌改变进行有计划维修的工程。

三.