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(建筑工程管理)维修工程.docxVIP

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(建筑工程管理)维修工程

房屋维修工程

培训资料

编制日期:2011年12月

编制部门:凯茵物业工程部

目录

壹.房屋维修工程分类及概念 1

二.房屋维修工程适用范围 5

三.房屋维修工程主要内容 7

四.房屋维修工程定案标准 8

壹.房屋维修工程分类

根据房屋的完好或损坏程度,房屋维修工程分为:翻修、大修、中修、小修和综合维修。

1.翻修工程

1.1当原房屋已经属于严重危险房,有倒塌危险,需要拆除重建,或仍能够利用原有部分主体结构进行更新改造的工程。

此类工程壹般工程量较大,施工周期较长,投资较大。翻修后的房屋应达到完好房屋的标准。

2.大修工程

2.1大修工程:是对房屋虽然无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋进行维修。

此类房屋的主体结构及公共生活设施(上下水、暖气、通风等管线)大部分已严重损坏,尽管不需要全面更换,但其牵动面较大,需进行大面积拆除、改装或全部更新,以保证房屋的基本完好或者完好。

2.2大修工程的特征:

2.2.1具有更强的计划性,工程项目齐全、量大,施工地点集中。

2.2.2工程费用在同类结构新建造价的25%之上。

2.2.3经过大修后的房屋,应达到基本完好房或完好房的标准。

3.中修工程

3.1中修工程:是指需要通过拆换(或因为牵动)而进行局部维

修,保持房屋原来的规模和结构的工程。

3.2中修工程的特征:

3.2.1具有周期性,工程量虽然较多但项目较小,适用于壹般性损坏房屋。

3.2.2其维修费用在该房屋同类结构新造价的20%以下。

3.2.3经过中修后的房屋70%之上要符合基本完好房或完好房的标准。

4.小修工程

4.1小修工程是及时修复房屋使用过程中构件、配件、零部件小损小坏,保持房屋原有完损等级的预防性养护工程。

小修工程亦称零星工程或养护工程,它的修理对象是全部房屋建筑及其附属设备。正是由于其对象面广,随时都会出现损坏或故障,而且仍必须及时修理,所以这种工程具有很强的服务性,要求主动、及时、经常持续地进行。

4.2小修工程的特征

4.2.1用工小、费用低,综合平均费用在房屋现时总造价的1%以下。

4.2.2小修工程具有较强的服务性和随机性,所以应按需求随时进行。

5.综合维修工程

5.1综合维修工程是对房屋(单栋或多栋)同时进行包括大修、

中修、小修的工程。

此类工程应根据原设计不足或当地的自然条件的特殊需求,如防汛、防火、抗震、防台风等特殊情况,在综合维修工程中壹且加以解决。综合维修后的房屋应达到完好房的标准。

二.房屋维修工程适用范围1.翻修工程使用范围

(1)主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险,不能保证居住和使用安全的房屋。

(2)因自然灾害破坏严重,不能再继续使用的房屋。

(3)地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼、长期积水无法排出地区的房屋。

(4)主体结构、墙壁已无修缮价值的房屋。

(5)基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

2.大修工程适用范围:

(1)主体结构损坏严重,有局部倒塌危险的房屋;

(2)改善居住条件,需局部改建的房屋,如屋面升高,阁楼改建等;

(3)需对主体结构进行专项抗震加固的房屋等;

(4)整栋房屋需要进行设备(包括上水、下水、通风、采暖等)及管线拆换、改装的房屋;

3.中修工程适用范围:

(1)少量结构构件损坏严重,需拆除木梁柱或加固部分钢筋混凝土梁柱,墙体局部拆砌或多处小面积挖补的房屋;

(2)壹般损坏的整修,如整幢房屋的门窗整修,楼地面、楼梯维修、抹灰修补、油漆保养、设备管线的维修和零配件的更换的房屋;

(3)整幢房屋的公用生活设备,如上下水管道、空调通风设备管道、电气照明线路等需局部进行更换改善或改装、新装工程的房屋;

(4)单项目的维修,如屋盖瓦屋面局部拆换、平屋面局部修补或部分重做面层等;部分改换楼地面结构或面层,或重做水泥地面等,整幢房屋的门窗的油漆重做,房屋的围墙拆砌,下水道重做的房屋。

4.小修工程适用范围

(1)修补屋面、屋脊、补漏;

(2)对于木结构换个别楞木、个别檀条、修换个别木梁、木柱、屋架,修补木楼梯等;

(3)修整门窗,更换五金件、换纱窗、配玻璃、刷油漆、墙面漆等;

(4)修补地面、内外墙和窗台、抹灰;

(5)对检查中发现的问题临时维修;

(6)修补明沟、散水、落水管;

(7)水、电、气、暖等管线小维修及零件更换。

5.综合维修工程适用范围

该片(幢)房屋大部分严重损坏,或虽壹般损坏但需有计划进行维修的房屋,或需对该片(幢)房屋面貌改变进行有计划维修的工程。

三.

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