房地产企业资产证券化融资研究——以荣盛发展为例.pdf

论文题目：房地产企业资产证券化融资研究——以荣盛发展为例

学位类别：会计硕士专业学位

学位申请人签名：郑天琪

校内导师签名：王昌锐

摘要

房地产企业在我国经济发展中起着支柱性的作用，也关系到人民的生活。而房地

产行业的发展需要大量的资金，且需占用较长的时间，因此，房地产企业必须通过各

种融资手段向外界融资。目前我国房地产企业融资主要依赖银行贷款，辅以股权融资

和债务融资，但近年来随着国家宏观调控力度的加大与政策制度的更新和完善，银行

贷款的门槛不断提高，上市融资和发行公司债的融资成本高且要求较多，房地产企业

传统融资方式难以为继。此时，通过资产证券化进行融资的方式逐渐深入，拓宽了企

业的融资渠道。

资产证券化将流动性较差且不能及时变现的存量资产以证券发行的方式出售给

投资人，发起人由此获得融资。该模式不仅融资成本较传统融资模式更低，而且所受

的限制更小，因此，作为一种创新型融资方式，资产证券化逐渐被推广至各行各业，

受到企业的青睐。

为了更清晰地了解目前我国房地产企业融资现状以及资产证券化融资方式，本文

选取了行业内具有代表性的企业进行分析，以期对房地产行业的融资方式提供建议和

参考。本文以案例分析为研究方法，选取荣盛房地产发展股份有限公司购房尾款资产

支持专项计划进行分析。首先，介绍资产证券化的定义以及涉及到的理论，主要包括

金融创新原理、破产隔离原理和信用增级原理；其次，分析我国房地产行业资产证券

化的整体现状，主要从行业发展中凸显的问题和资产证券化融资模式两个角度来研究。

分析结果发现，我国房地产企业资产证券化主要存在融资规模持续上涨，单一融资渠

道依赖性较大，融资方式受政策法规限制的问题，同时，我国房地产企业资产证券化

模式按基础资产来分主要有既有债权证券化、不动产信托投资基金和收益权证券化；

然后，分析案例公司购房尾款资产支持专项计划的动因和运作流程。从案例公司公开

资料分析得出，企业采取资产证券化融资的动因主要有资产负债率不断攀升、财务指

标同比下降、产业转型的大量资金需求和政策限制及市场导向。同时，通过对案例公

司购房尾款资产证券化运作流程的剖析，得以了解各参与主体之间的关系；最后，通

过分析案例公司购房尾款资产证券化的效果，从中得出启示。分析发现资产证券化融

资方式可以盘活存量资产，改善企业财务状况；降低资产负债率，调整企业资本结构；

实现表外融资，优化资产负债表；拓宽融资渠道，创新融资方式，并认为企业在进行

资产证券化时，要合理运用表外融资，及时披露企业信息以及创新融资工具的同时兼

顾融资成本。

通过对案例的研究，本文认为房地产企业通过资产证券化的融资方式，不仅能够

拓宽企业融资渠道，创新融资方式，还能够盘活存量资产，改善企业报表。本文的创

新点在于通过案例公司融资模式的动因和效果分析，为房地产企业进行购房尾款资产

证券化融资提供模式借鉴及启示。

关键词：房地产企业；金融创新；资产证券化；购房尾款资产支持专项计划

论文类型：案例分析

Title:OnRealEstateEnterpriseAsset-backedSecuritiesFinancing:ACaseStudyof

RiseSun

ProfessionalFields:MasterofProfessionalAccounting

SignatureofApplicant:ZhengTianqi

SignatureofSupervisor:WangChangrui

ABSTRACT

RealestateenterprisesplayapillarroleinChinaseconomicdevelopmentandarealso

relatedtopeopleslives.Therealestateindustryhasalargedemandforfundsandtakesa

longtime.Inordertosolvethefundingproblem,enterprisesmustfinancetheoutsideworld

throughvariousfinancingmethods.Atpresent,Chinasrealestateenterprise