31居住物业市场分析16课件讲解.ppt

高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材第3讲常见类型房地产投资市场分析3.1居住物业市场分析1．居住物业市场细分根据建筑层数、档次、位置细分2．居住市场供求分析方法需求总量=人口总量/（家庭人数*单位住宅住户数）供给总量=上年住宅存量+上年底住宅竣工建成量+本年预计住宅竣工建成量-上年住宅拆除量-上年住宅空置量居住物业市场供求缺口分析供求缺口=供给总量-需求总量3．居住物业市场分析的要点（1）影响居住物业市场供给分析消费者家庭生命周期分析消费者年龄结构分析开发商对项目的预期替代性住宅的价格及花费成本分析（2）影响居住物业市场需求分析消费者的收入和职业分析消费者对未来的预期生产率开发商数量、竞争程度开发成本第3讲常见类型房地产投资市场分析3.2写字楼物业市场分析1．写字楼物业市场细分物业档次：甲、乙、丙按区域：如北京包括CBD区域、亚运村区域、奥运村区域、燕莎区域、中关村区域等2．写字楼物业市场供求分析的要点供给分析：应包括正在使用的、空置可出租的、在建的、已建成未投入使用的、预立项的、可改建的写字楼供给数量。需求分析：需求量=写字楼办公的总人数*人居占用面积第3讲常见类型房地产投资市场分析3.2写字楼物业市场分析3．写字楼物业市场分析注意问题：产业结构时内生因素，产业结构的转变，城市第一、二、三产额的比例关系分析是重点。[案例3-5]北京市2004年写字楼物业市场分析一、总体分析2004年北京写字楼物业市场平均售价为14162元/m2，与2003年相比上涨4.3%；平均租金21.2美元/（m2·月），与2003年相比上涨2.9%；空置率19.8%，与2003年相比下降18%。总体上看写字楼物业市场仍旧是供过于求的局面，区域差异第3讲常见类型房地产投资市场分析依然存在。另一方面，亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的兴起，标志着北京多中心商务格局的形成。（一）供给分析2004年新推出写字楼租售项目（包括商住公寓）数量达50家，平均每月4.2家，与2003年同比上升0.2家。总供应量达358万m2，同比增长8%。供给量具体分布如图3-3所示。图3-3供给量具体分布图第3讲常见类型房地产投资市场分析（二）需求分析租赁市场以外企为主，销售市场上以中资机构为主角。二、三大商圈情况（一）供给分析（二）业主特征CBD商圈业主属于外企和国内成熟稳定型大企业。金融街商圈业主多为国有大企业。中关村商圈业主虽然不乏成熟的大企业，但是多数企业处于创业阶段。中关村属于创业型企业区。（三）市场状况三、产品趋势第3讲常见类型房地产投资市场分析3.3商业物业市场分析1．商业物业的市场细分按照区域分：社区、区级、市级、省级、全国商铺物业按照行业分：零售、娱乐、餐饮、健身、休闲物业按照规模分：小型、中性、中大型、大型、超大型商场按照建筑形式分：单体建筑和综合建筑。按照经营层次分：百货店、超市、连锁店、专卖店、购物中心、折扣店

3.3商业物业市场分析

2．商业物业的商圈范围界定第3讲常见类型房地产投资市场分析3.3商业物业市场分析3．商业物业的供求分析要点（1）商业物业的供给分析确定商圈内商业物业的数量及其营业面积；确定计划期和在建的项目营业面积；确定潜在的扩建面积。（2）商业物业的需求分析购买力的大小；能否提供满足消费者口味的产品和服务；消费者的年龄、职业等非经济因素；竞争性商铺物业的特色。第3讲常见类型房地产投资市场分析3.3商业物业市场分析3．商业物业的供求分析要点（2）商业物业的需求分析4．商业物业租售状况分析（1）区位；（2）交通；（3）硬件配套；（4）楼层；（5）经营管理水平；（6）周边房地产发展趋势。计算不同商品的营业额与营业面