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古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。——苏轼

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现状

我国进入老龄化社会以来，呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能

化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠

加在一起，养老问题异常严峻。

未来

中国是人口第一的大国，而且人口仍在持续膨胀，增速为每年570万。一方

面是人口总数持续增长，一方面是人口平均寿命不断延长，人口老龄化是不可避

免，且愈演愈烈的社会难题。安联集团上一期《人口结构变化报告》的中国专题

中显示，中国的退休人口（60岁及以上人口）与劳动年龄人口（15岁至59岁之

间人口）的比例约为19:100。按照中国现行60岁的退休年龄计算，2013年劳动

力拐点将会突显，15岁至59岁的劳动年龄人口将达到峰值，随后开始进入退休

潮，届时社会养老保障体系将面临严峻的挑战。

一、养老地产

1、养老地产的概念

养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这一社会主题和地产这一

商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业

诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的

焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十

年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。

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古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。——苏轼

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2，老年住宅产业化

老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近代，

我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精

彩的一章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例

失调，这是老龄化产生的一个重要原因。二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展

阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老

年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年

保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。

除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年

住宅中养老。为此，世界各国（含我国）的城市都根据自己的经济实力和实际需要，建设和

发展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形：

2.1、老年公寓

强制性行业标准《老年人建筑设计规范》JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专

供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化

娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上“由专门机构

按照市场原则开发和经营的内涵。

一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进

行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一

厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二

室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建设方面要

满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有