土地增值税培训.pptVIP

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。--国税发[2006]187号第四条第四款房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。--国税发[2006]187号第四条第五款企业分类企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地产开发企业和非房地产开发企业业务类型大致分为三类：仅转让土地使用权、卖房又卖土地使用权、出售旧房及建筑物对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。--国税函发[1995]110号）文件第六条一款123456--国税函发[1995]110号）文件第六条二款“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。010201出售旧房及建筑物增值额=收入额-评估价格-地价款及费用-转让环节税金-评估费旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认--实施细则第四条010302纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。1对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收--财税[2006]21号第二条。2土地增值税一征税范围和纳税人土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税征税范围01征税范围的一般规定02土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税03土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税04土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税---实施细则第二条A、不征税赠与行为：细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

---财税字【1995】48号第四条B、视同销售：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定--国税发[2006]187号第三条（一）款征税范围的若干具体规定1以房地产进行投资、联营2投资联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税--财税字【1995】48号第一条3对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。--财税【2006】21号401040203合作建房A、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税--财税字【1995】48号第二条企业兼并转让房地产A、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税--财税字【1995】48号第三条