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商业综合体运营模式浅析01理论篇02市场篇03借鉴篇04建议篇项目总投资总建面国贸三期万达广场华茂中心财富中心银泰中心40亿人民币30亿人民币60亿人民币60亿人民币40亿人民币54万平方米50万平方米30万平方米72万平方米35万平方米MONEYMONEYMONEYMONEYMONEYMONEY哎，一上来就谈钱，有点伤感情肉疼的钱~~~~~换来的是什么商业地产的价值与本质商业地产的双重价值：物业价值运营价值商业地产的本质：金融地产大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。五方主体投资者开发商营运商经营者终端消费者受益来源物业投资回报房地产开发利润租金差价及管理费等商品差价现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。影响因素商业增值能力\物业升值能力物业质素\营销推广\售价水平商业规划\业态业种\租金水平人流\环境\商品\服务\价格水平消费观念\消费行为\购买水平备注小商户管理公司\大商家大小业主本土的商业运营模式010203只售不租租售结合只租不售商家联营不租不售自主经营证券化模式华茂中心商业——新光天地定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间GUCCI亚洲最大的旗舰店CLUBMONACO北京第一家店MAXCO中国第一家形象店78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。运营关键：引进成熟的外资百货运营模式——体验式一站购物；整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值理论篇01市场篇02借鉴篇03建议篇04倒置的开发顺序我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。市场展望1：开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流市场展望2：并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优质物业成为并购主要对象市场展望3：二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显著的人口导入型特点的城市区域是商业地产发展值得期待的区域，潜在着较大商机市场展望4：由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取稳定的现金流市场展望5：体验式消费的商业模式将受到更过关注理论篇01市场篇02借鉴篇03建议篇04