金融街控股北京大兴生物医药基地东配套居住项目可行性研究报告.ppt

大兴生物医药基地东配套11号居住项目

可行性研究报告;前言;生物医药基地11居住用地项目可研报告相关责任人员;二、项目评价与公司发展战略;三、公司土地储备资金使用情况;四、北京公司在跟项目汇总;;*;*;;工业园区概况：

生物医药工业园区距离本项目较近，伴随着大兴新城的发展，正逐渐成为带动区域发展的主要力量。;地块位于北京南部北臧村镇，生物工程与医药产业基地内部，六环外沿京开高速3公里处。;;三、项目现状;;;;3、市政条件：六通一平;4、环境评价;地块位于工业园区内部，交通便利，周边配套暂时匮乏，属总体规模较大容积率

较高的社区。;第二部分项目获取方式和时间;;3、评标程序及标准;;4、投标得分说明;4、投标得分说明;;*;*;央行时隔三年首度加息，给房地产市场带来较大冲击，刚需首置客户受影响最大;*;二、土地市场分析;序号;2010年初至11月，大兴??域成交土地8宗：其中住宅用地5宗，商业用地3宗.

分布：集中分布在京沪高速，黄村区域沿京开高速沿线住宅土地供应量匮乏；

容积率：成交的商业地块容积率在3.0或3.0以上，住宅地块的容积率在2.0左右；

楼面地价：商业地块的楼面地价在6000—7000元/平米左右、住宅地块的楼面地价在2500—13396元/平米左右，其中亦庄X1-1B住宅地块楼面地价高达13396元/平米；

住宅用地供应1285131平方米、商业用地供应487991平方米，主要沿京津塘高速两侧分布，区域地铁沿线供应有限，未来竞争主要为本次共同出让的生物医药基地片区，住宅用地建筑面积约70万平方米。;黄村区域;城市首置主流客群疏散市场，供销两旺，轨道交通沿线价格明显高于其他区域;区域典型客户访谈汇总;基本情况：

位置：大兴清源西路与兴旺路交界处

建筑面积：18.8万平方米

产品：共1167套房源，全部为10—18层通透板楼

两居：81-105平米，三居：123-132平米

客户：南部及内城区域首置、少量首改客户;基本情况：

位置：大兴新城北区

建筑面积：27.5万平方米

产品：共2000套房源，5-9层逸墅洋房，11-18层怡景花苑。两居：85-90平米，三居：120-140平米

客户：地缘性首改客户为主，沿城市主干道的有品质需求的中高端首置客户;基本情况：

位置：大兴南五环黄村高米店收费站出口

建筑面积：45.8万平方米

产品：共1700套房源，1号楼18层板塔结合，2号楼18层板塔结合，3、4号楼为15层板塔结合。

两居：100平米，三居：140平米

客户：南部及内城区域首置、首改客户;;;15家典型企业2010年1-10月新增土地储备情况;土地市场的积极态度并未对企业资金带来压力：１-10月典型企业销售金额普遍高于企业购地金额；而企业新增土地面积与月均销售面积比例分布相对分散，其中富力、绿城、万科和保利新增土地的可供开发周期较为合理。;企业动态——市场判断分化;*;*;低碳、绿色、环保

尊重环境、重视可持续发展，采用整套经济实用的住宅生态节能系统，达到绿色住宅建筑标准。;基于项目位置，公共轨道交通带来的利好及刚性客户需求；

基于市场，本项目面积区间可获得较高的市场及客户认可；

合理控制面积，满足客户需求，保证产品的居住舒适性；

主流客户需求，城市主流产品形式，经济产品尺度；

考虑避免各面积区间之间的竞争关系。;2、户型配比;*;*;设备设施;雨水回收：屋面及阳台雨水，经专用管道收集后排入地下雨水贮水池，经过级城市雨水处理设备处理后，贮存于雨水清水池。通过回收的雨水为中水利用和灌溉用水。

雨水回收设计处理水量：5立方米/小时;一、产品定位;本区域;客群类型;;;项目11年四季度至12年一季度入市普宅价格18000元/平米，预计月去化速度约为10000－13000平米/月，销售周期预计约为21～27个月。;第五部分规划设计方案;*;*;*;*;*;*;*;第六部分项目开发计划;*;*;备注：考虑有效缩短项目获取后的开发周期，现阶段提前开始项目方案设计工作。

园林设计意向：源树景观。;第七部分经济效益评价;测算前提：;一、销售计划——销售收入;一、销售计划——销售节奏;一、销售计划——销售回款;二、土地成本费用构成情况;三、成本费用单方取值;三、成本费用单方取值;三、成本费用单方取值;三、成本费用单方取值——建安重要成本单项;四、利润表;;六、盈亏平衡分析;七、经济评价指标汇总;八、敏感性分析;2、住宅价格敏感性分析;*;第八部分项目风险评估;风险评估;*;补充说明;*