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吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》
房企参与土地一级开发的五种模式
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能
定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围
内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补
偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市
政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程
中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以
下五种盈利模式：
1、固定比例收益模式
该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总
体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非
土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建
设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式
仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，
负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续
并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一
级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二
是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大
市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承
诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最
低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，
政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行
办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发
的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高
于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年
8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市
子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》
龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地
一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
2、分享土地出让金
该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方
商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发
企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订
《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，
企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资
成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让
金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国
土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参
与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈
利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政
府的平台公司。
这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全
部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投
与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着
项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国
家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地
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