基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析.pdfVIP

基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析--第1页

基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析

第三章房地产行业进展因素分析

中国房地产行业现状

自1999年开始，中国的房地产行业的进展开始进入快车道，与房地产相关的

钢铁、建材、机械、陶瓷、纺织、家电、园艺、金融等一系列产业也进入快速进展

时期。因此，近几年房地产行业被定位为国家的支柱产业，国家过度依托对房地产

业的投资来拉动整体经济。政策的支持致使了社会大量资金进入房地产业，在其他

产业投资相对不足的同时致使了我国房地产业的过热。在此环境下，政策调控成为

房地产行业的指挥棒。从2005年到2021年，政府对房地产行业前后进行了32次调

控，其目的确实是通过行政手腕来抑制房价，实现居者有其屋。

2021年开始，随着国家调控政策的深切实施，其调控成效也慢慢显露，依照

《2021年7月份70个大中城市住宅销售价钱变更情形》计算得知，2021年7月

份，70个大中城市新建商品住宅价钱指数环比跌幅%，创下了2020年以来跌幅

最大值，同时也创下了近十年的最大。与此同时，中央和地址出台了包括松绑限

贷、放松限购、降低按揭贷款利率和调整住房公积金等政策，在降低购房者本钱的

同时，也在必然程度上改变了市场预期。2021年9月份，房价指数环比跌幅开始收

窄，有望呈现止跌反弹的迹象。

阻碍房地产行业进展的宏观因素

从宏观角度来讲，近几年，政府有形的手与市场无形的手如弹钢琴般拨弄着房

地产市场的神经，一起完成了现在房地产市场的主旋律。可见房地产业的进展与国

家政策法律息息相关，和国民经济的进展相辅相成。同时又受到人文环境、科技环

境的不断阻碍。

政治和法律环境因素

在宏观政策大体面，中央着力深化改革、调控以稳为主。国家将在坚决抑制投

机投资性购房的铁规下，慢慢推动房地产税收政策，不断增加保障性安居工程计划

建设，个人房产将慢慢纳入到征税范围。

另外，加大央四条3实施力度，放松个人房贷。关于已拥有一套房并已结清贷款

的家庭，购买第二套一般商品住房时，贷款最低首付款比例将为30%，贷款利率下限

为贷款基准利率的倍。这些政策的接踵实施，都会阻碍到房地产业的进展，成

为研究的重要指标。

经济环境

国家经济环境：据研究国家宏观经济进展与房地产业进展成正相关，即良好的

经济环境有利于房地产业的良性进展。据官方估量，十二五期间，中国经济进展将

从8%的中速进展，下调到7%乃至6%左右，在维持增加大体平稳的基础上，显现

“V”型曲线。

消费者收入水平：过去五年间，全国城乡居民收入年均增加8%，国家GDP年均

增加%，而北京、上海房价年均增加40%，这一数据也说明居民对屋子的追求只

能是镜中花水中月，从而突出了虚高的房价和居民相对较低购买力之间的矛盾。

社会文化环境

社会结构:作为国家进展战略,我国城镇率要从2021年的%，提升到2050

年的70%以上，这就意味着每一年平均需增加%左右的城市化率（即每一年约500至

600万人从农村转移到城市）人口大量涌入，带动房地产刚性需求的增加，据统计,

“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估量每一年商品房建设可能在600万套左

基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析--第1页

基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析--第2页

右，保障性安居工程500万套左右。

人口规模：中国只用了5年时刻人口就冲破了13亿，其中流动人口达到5亿，

依照城镇化计算，将有3亿人口居住城市，他们对屋子具有极大的刚性需求。再