房地产估价程序- 1 受理估价委托 2 确定估价基本事项 3 编制估价作业方案 4 搜集估价所需资料 5 实地查勘估价对象 6 选用估价方法进行测算 7 确定估价结果 8 撰写估价报告 9 内部审核估价报告 10 交付估价报告 11 保存估价资料-1735561285240.pptx

房地产估价程序（1）受理估价委托（2）确定估价基本事项（3）编制估价作业方案（4）搜集估价所需资料（5）实地查勘估价对象（6）选用估价方法进行测算（7）确定估价结果（8）撰写估价报告（9）内部审核估价报告（10）交付估价报告（11）保存估价资料

估价对象的确定估价对象是委托人指定，但又不是完全由其决定的不能简单地根据委托人的要求来确定应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上根据估价目的依法具体确定并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构

估价对象的确定尽职检查即使委托人提出了明确的估价对象及范围，应检查是否有应列入而未列入的是否有不应列入而列入的有无冒充、顶替甚至虚构的

估价对象的确定确定估价对象应注意（1）要搞清楚哪些财产不能作为估价对象，哪些财产可以作为估价对象。不应作为估价对象根据合法原则不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业为估价目的的估价对象不得买卖的房地产，不应作为买卖估价目的的估价对象作为估价对象应在估价报告中分析、说明合法性估价目的：抵押、房屋征收、买卖、租赁、作为出资等

估价对象的确定（2）要明确界定估价对象的财产范围，不得超出财产范围或遗漏财产。房地产估价对象的财产范围房地产房地产的财产范围不动产①房屋（或建筑物、构筑物）②占用范围内的土地（或建设用地使用权）③其他不动产①以房地产为主的资产②部分或局部房地产③多宗房地产是一宗房地产，还是多宗房地产是既包括建筑物又包括土地，还是仅为建筑物，或仅为土地或是一幢（或套、间等）建筑物，或一宗土地中的某个部分，或局部应具体列举说明不包含的房地产类资产不包括室内装饰装修、入户门锁、室内吊灯、马桶、水龙头、酒窖、建筑小品、假山、树木。

估价对象的确定对于估价对象是以房地产为主的资产的说明估价对象包含哪类资产。特别是对于正在使用或运营的房地产。如存量住宅、宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，应明确是否包含室内家具、电器、货柜、机器设备、债权债务、特许经营权等房地产以外的资产。评估某套存量住宅的，说明是否包含室内的家具、家电、装饰品等动产，以及物业费、供暖费、水电费等结余或欠缴的债权债务；评估汽车加油站的，说明是否包含专业设备、特许经营权以及债权债务等。

估价对象的确定[例]一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，其资产包括房屋及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产和特许经营权、债权债务等，在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，除包括房屋及其占用范围内的土地使用权外，是否包括其他部分见下表。（注：√表示估价对象包括；×表示估价对象不包括。）估价目的前提约定或处置方式特色装饰装修厨具等动产特许经营权债权债务抵押贷款其他抵押估价房地产抵押×××√×整体资产抵押√√√√×房屋征收评估不评装饰装修×××××评装饰装修√××××自愿转让估价继续经营√√√√√不再继续经营×××√×司法拍卖估价房地产拍卖×××××整体资产拍卖√√√××

估价对象的确定（3）要明确估价的空间范围要说明估价对象中房地产的坐落、四至有的还要说明高度、深度等确定估价对象应注意（1）要搞清楚哪些财产不能作为估价对象，哪些财产可以作为估价对象。（2）要明确界定估价对象的财产范围，不得超出财产范围或遗漏财产。

估价对象的确定（4）要明确估价对象范围内的各项资产状况实物状况对于房地产开发用地，应明确其开发程度对于在建工程，应明确是当前工程进度下的状况，还是未来某种状况如开发完成后的状况权益状况房地产的现实法定权益状况根据估价目的明确评估的房地产价值或价格是在现实法定权益状况下的是在设定权益状况下的

估价对象的确定房屋征收评估评估完全产权下的价值被征收房屋无论是否租赁、抵押、查封等，政府都应付出足额的补偿不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人的债权债务等问题，由相关当事人或有关管理部门解决不考虑租赁因素的影响是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值不考虑抵押、查封因素的影响是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款

估价对象的确定房地产司法拍卖估价通常是评估被拍卖的房地产在完全产权下的价值。因为对于受让人来说，通过司法拍卖取得的是完全产权。直接从产权人那里取得，评估的一般应是现实法定权益下的价值。估价中如果评估的是设定权益下的价值应在估价报告中清晰说明设定的权益状况设定的依据和理由并应在“估价假设和限制条件”中作出相应说明限制估价报告用途，避免被误认为虚假或有重大遗漏的估价报告

估价对象的确定（4）要明确估价对象范围内的各项资产状况实物状况权益状况区位状况房地产的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。房地产的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。居