公募REITs系列之一：2025，1500%2b亿C-REITs怎么配？-250101-华西证券-35页.pdfVIP

证券研究报告|固收研究报告

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2025年01月01日

[Table_Title]

2025，1500+亿C-REITs怎么配？

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公募REITs系列之一评级及分析师信息

分[Ta析b师le_：刘郁Author]

[Table_Summary]

►从试点到常态化发行，C-REITs显著扩容邮箱：liuyu9@.cn

作为一类国际通行的配置资产，C-REITs从2020年4月的40SACNO：S1120524030003

号文拉开试点大幕，2021年6月首批9只上市，到2024年7联系电话：

月的1014号文迈向常态化发行，经过四年多的发展，市场从分析师：姜丹

无到有、从少到多。截至12月31日已发行59个项目，募集邮箱：jiangdan3@

资金1631亿元，市值1585亿元，资产类型涉及园区、消SACNO：S1120524030002

费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房八联系电话：

大类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型

分析师：郑日诚

也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多个类邮箱：zhengrc@.cn

型的项目发布了拟扩募公告，预计募集规模约100亿元。SACNO：S1120524040003

►C-REITs基本面：关注收入波动的量价或供求因素联系电话：

C-REITs底层资产大致可以分为稳定类（偏债性）和周期类

（偏股性），稳定类主要是生态环保、租赁住房、水利设

施，周期类主要是高速、能源、消费、园区和仓储物流。稳

定类的供求关系表现稳定，量价因素变动较小，收入可预测

性强，资产具有偏债的特性。周期类的供求关系容易受经济

环境和市场因素影响，项目的主动管理水平能显著影响可变

回报，量价因素调整空间较大，资产更具有股性。

具体来看，高速项目以车流量为王，客车占比高的收入预计

更稳定。“火水风光”能源靠资源禀赋，电量电价变化是关

键。生态环保项目的保底处理量条款可降低收入波动，水利

设施中原水供应需求刚性，非极端天气下水量供给稳定。购

物中心等消费设施更注重吸引客流量，产业园区关注入驻客

群，仓储物流区位和租户稳定性是核心，需提防新增供应冲

击。租赁住房的租金低于市价带来刚需，收储政策或形成供

给冲击。园区、仓储物流类资产受经济环境影响较大，近期

面临较大压力。租赁住房有刚需、能源有保障电量和国补、

消费位于核心商圈、环保有保底条款，基本面整体较好。

►C-REITs行情走过一个周期，2025年是新的开始

REITs是一种短期波动较大、长期风险较小的投资品种。短

期看，1-3年的时间段内REITs价格可能会有大幅波动，振幅

接近权益市场水平，价格的跌幅可能远大于分红的收入。长

期看，2021年6月REITs开闸以来整体行情接近走完一波涨

跌，只要项目能正常出租、运营，价格涨跌并不影响分红，

还能从涨跌的过程中择机获取资本利得。

整体上看，稳定类适合配置打底，周期类具有成长空间。在

择券过程中，主要考虑流动性和收益测算。流通盘较小的项

目，价格容易受各类因素影响产生大幅波动。比较项目现金

分派率时需留意经营权类的现金分派包含提前偿还的本金。

风险提示

公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风

险；资料来源及数据统计风险。