2025年企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理.pdfVIP

百学须先立志。——朱熹

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

经营性用地实行招拍挂,是土地市场建设的基本要求;一

些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因;

对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定

比例或额度的返还;由于政府与开发商之间约定返还的条件

和形式不同,对企业取得的返还款是认定为财政性资金,还是

认定为经营性收入,其税务处理也不尽相同;税务机关对返还

收入的涉税认定,本着实质重于形式原则,主要依据是政府与

企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定;

今年以来,相关稽查案例不断出现,返还款用途不同,稽查处理

差异迥异;

下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式,以及

相关的税务处理进行分析,以期企业可以认清纳税事项、规避

涉税风险;第一、政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购

买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,

与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业已缴纳

10000万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方

式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,

回迁房建成后无偿移交给动迁户;

相关税务处理：

一营业税：

好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。——《中庸》

本案例实际上是政府主导拆迁,由政府出资购买回迁房,用于

安置动迁户;

对房地产开发企业税,属于销售回迁房行为;鉴于拆迁房屋行

为的特殊性,在返还款营业税的计税依据上,应区分以下三种

情形;1,返还款相当于回迁房营业税组成计税价格

确认收入的部分;

根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人

有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则

第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确

定其营业额：

一按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

二按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核

定；

三按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×1＋成

本利润率÷1-营业税税率”

如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入,

房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业

税;2,返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分;

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税

价格确认收入,则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房

收入,征收营业税;大于回迁房组成计税价格确认收入的部分,

如用于其它事项,可以按实际情况,进行营业税判定;

为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平。——张载

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成

计税价格确认收入的部分的特定用途,应视同购买回迁房的

价款或价外费用,征收营业税;3,返还款小于回迁房组成计税

价格确认收入的部分;

开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确

认收入,则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入,征

收营业税;返还款与计税价格确认收入的差额部分,属于营业

税条例细则中的价格明显偏低,如果没有正当理由,应视同销

售,征收营业税;二、企业所得税

本业务属于政府主导的拆迁安置工作,由政府部门将土地出

让金部分返还予开发企业,该款项是开发企业销售回迁房取

得的收入,应当并入所得计征企业所得税;

关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不