房地产 宏观周报：与2015年的对比-地产调控效果几何？(202309).pdfVIP

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地产调控效果几何？—与2015年的对比

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◼核心观点：地产调控集中落地半月后，销售数据与2015年地产放松周期开端呈现

类似的弱复苏，不过这次政策或许等不了当年那么久（2014年“930”至2015年

“330”），若当下的地产销售弱企稳的态势延续，区别化、重点化的新一轮地产调控

政策可能快速“接力”。

◼地产预期政策密集兑现。8月底三部委联合宣布将“认房不认贷”纳入各城地产调

控政策工具箱，一周后央行降低房贷首付与利率下限，并公布存量房贷降息实施细

则。中央带头指导下，各地随即加快政策落地节奏：8月底以来“认房不认贷”已

在包括北、上、广、深在内的14个城市落地，且二、三线城市中也有12个城市不

同幅度地松绑了限购限售措施。

进入9月中旬，市场逐渐走出短期的情绪反应，转而关注数据。目前股市与汇率仍

居敏感点位，高频数据对地产调控效力的验证或是市场与经济当下能否企稳的关

键。从这一视角下来看，未来地产的修复格局与政策是否会再现2015年放松周期

的路径？而今年的“825”、“831”是否也如同2014年的“930”时刻？

◼政策上对比2015年来看，本轮地产调控的特点体现为政策宽度基本全覆盖，但深

度不及。今年7-8月出台的地产调控措施类型已经基本覆盖了2014-2015年出台的

核心政策，包括二套房认定、住房信贷、税收以及城市更新类别的政策集中下政治

局会议后的一个多月出台；但目前调控力度不及2015年：城中村改造投资与货币

安置的总规模或难望棚改之“项背”；住房相关的税收优惠政策主要是延续，而非届

时的增量政策减免。结合来看，一方面是当下的政策节奏确实快，但另一方面是因

城施策下力度还是有点“束手束脚”。

◼数据上对比2015年来看，政策效力均未立即反映在地产销售数据上。多城地产放

松落地至今的半个多月内，住房成交面积的反弹整体有限，且在不同城市之间、新

房与二手房之间存在分化。而2014年“930”同样是二套房认定与住房信贷首付、

利率下限放松后，2014年四季度至2015年一季度连续多月地产销售仍在磨底。

展开观察本次调控出台近半个月地产销售数据同比修复反映的特点（考虑到2022

年中秋节错位影响，我们同时对比了2020年同期数据）：①各地“认房不认贷”落

地后，二手房好于新房，一线城市好于二线城市。②各地限购限售政策放松后，商

品房修复的趋势相较“认房不认贷”更加明显。值得一提的是，2015年的地产复苏

也是一线城市快于二、三线城市。

◼那么在此数据背景下，政策将如何反应？是快是慢？我们认为如果近半月地产销售

弱企稳的态势延续到月底，或促使进一步的地产调控政策快速出台，其中不排除一

线城市城区限购限售的放松与城中村改造指导加速落地的可能，力保三季度经济筑

底后，地产销售能够在四季度企稳。因此路径上可能不会像2015年一样设置较长

的政策观测期。

同时考虑到如今地产需求中枢的回落，以及财政与债务方面的发力限制，我们认为

后续地产调控将区别化、重点化，而非2015年的总量型：第一，考虑到房企资金

链与债务问题仍在出清阶段，短期来看刺激需求的政策顺位可能更靠前；第二，调

控重心偏向供需偏紧、政策效率较高的高能级城市，因为企稳信号的及时出现或更

重要。因此本轮地产调控更加强调“以点带面”，像2015年