国内外“以房养老”模式实践及经验总结3400字 .pdfVIP

国内外/以房养老”模式实践及经验总结综述

在美国、新加坡、日本等国家，住房反向抵押养老模式发发展至今都已经较

成熟。在国内，北京、上海、南京等地也开展了“住房反向抵押养老〃模式的

试点，由于实践中面临很多不确定因素的困扰，暂时实践效果不是很理想，但也

给我们总结出了一定的经验。因此，对国内外住房反向抵押养老模式进行分析和

研究，吸取他们的经验与教训，这对更好地指导广西以房养老的实践是有帮助的。

接下来，简要分析国内外以房养老模式的实践，并进行经验总结。

(-)国际经验

1、美国以房养老模式一一丰富灵活的产品及模式

美国早在二十世纪六十年代就开始了“住房反向抵押养老〃模式的试点，该

养老模式在美国发展最成熟、最具有代表性。在美国，“住房反向抵押养老〃模

式是由政府主导的，年龄超过62岁的老年人可以申请。美国有关的政府部门和

金融机构根据整体市场上顾客需求的差异性来划分产品，从而能够更好满足不同

消费者的服务，并根据不同房屋的价值的人群的需要以及政府的参与程度，推出

了一系列独特的住房反向抵押贷款产品，其中最具影响力的是由城镇发展部和美

国房产提供的房产权益转换抵押贷款、房利美房地产公司提供的房屋保留计划、

私人部门提供的财务自由计划(见表4)。美国住房反向抵押贷款在政府政策的

支持下，历经30年的摸索与发展，广大消费者所接受。从整体上看，美国住

房反向抵押贷款发展较成功。从历史资料来看，反向抵押贷款对提高贫困老人

的经济收入、提高他们的晚年生活都起到了积极作用。

2、日本以房养老模式一一“政府主、民营辅〃的模式

日本是老龄化问题最严重的国家之一，以房养老的模式在1981年就开始引

入。日本“以房养老〃模式有“政府主导型〃和“民间参与型〃两种。以房养老

由政府主导的条件相对比较宽松。在政府参与型中，65岁以上的老人将房产抵

押给政府，可以从政府长期获得养老金。当老人去世后，由担保人出售抵押的房

产，将养老金一次返还。民间参与的办法是，政府首先对老人的情况进行评估,

并将这些申请人介绍给金融机构。申请人在上述金融机构中办理房地产抵押和领

取养老金手续。日本以房养老的做法虽然起步较早，可是发展却很缓慢。一方面

日本和中国的观念类似，老年人普遍不愿意将房产抵押给别人。另一方面，日本

在引入这一概念后遭遇了房产泡沫和金融风暴，对于保险机构来说，抵押的风险

较大。这两方面的原因最终导致了“以房养老〃在日本发展缓慢。

3、新加坡以房养老模式一一“剩余价值继承人〃制度

2006年新加坡开始推出“以房养老〃模式，主要由公益组织开展，其所有

产品几乎都与政府密切相关。在新加坡，最具影响和代表意义的住房反向抵押产

品是政府性质的屋契回购计划。六十岁以上的老年人把自己的房子抵押给有政府

背景的公益性机构或金融机构，这些机构可以一次性或分期发放养老金。老人还

是可以住在自己家里，当老人去世后，金融机构会将房产的所有权处理掉，通过

抵押变现然后结算利息，余下的款项（房价减去已支付的养老金金额）将被分配

到他们的继承者身上。在抵押期间，房屋所有人保留对房屋的居住权，这种模式

风险较小。新加坡实行以房养老模式已经有十多年的历史，亚洲文化的共通性使

得新加坡模式对中国开展以房养老模式更具有借鉴意义。

表4美国住房抵押贷款养老产品比较

房产价值转换抵押住房持有者计划财务自由计划

产品类别

贷款计划HECMHomeKeeperFinancialFreedom

联邦住房管理局授

主办机构房利美房地产公司私营机构

予的金融机构

政府主导，提供担政府参与，不提供政府监管，不提供

政府作用

保（政府官方）担保（半