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物业管理之前期介入

;前期物业管理

;前期物业管理包含哪些阶段？;新工程总体流程图;什么叫前期介入;新工程总体流程图;第一阶段：规划设计阶段;需要关注的焦点问题——春眠不觉晓处处闻啼鸟

武器：形成工程的物业管理设计要点

依据：政策法规、工程特点、业主关注焦点

注意：跟进方法、时机、手段、介入质量

;焦点一：安防系统;物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期本钱低

——围墙：

——防爬刺〔网〕：围墙、采光井、燃气管箱等

——出入口

——组团封闭

技防设施——分布合理，非多多益善

关键镜头确实定

人防优化、沙盘推演;采光井等重要部位安装防爬设施;半地下室围墙单刺;局部防爬钉;防爬刺设置;靠山区域栅栏式红外;东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心;监控镜头分布合理；

关键镜头确实定；

固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；

红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；

控制中心的选址;大树构成了新的攀爬危险源;大堂\单元玻璃门地弹簧

前期是90度限位,经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大平安隐患;后期改为无限位地弹簧;;防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道;智能化技术在物业平安管理中的运用;焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施

大门的设置考虑本钱

停车场的集中分布

标识问题

顶峰期车辆流量

开放式小区车辆的控制;焦点二道路交通系统;焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制

一键控制商铺单独控制

焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置

垃圾捅的实用性

焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求

焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房〔关注国

家和地方政策法规〕;焦点六物业管理用房;管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题

——确??入住后工作正常开展；

管理用房布局：“前店后厂”，“一站式效劳”，‘集中式分布‘

员工宿舍——难！痛苦!影响大！

】解决方法：

——通过管理用房充裕解决；

——会所与管理用房对调解决〔武汉花城〕；

——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受〔深圳花城〕

——地产提供商业用房解决〔深圳万科城〕

——直接建一栋综合楼，最正确方案但实现很难

——地产出资造社区周边购置员工宿舍〔沈阳金色，深圳地产针对一线员工关心有此明确意见〕;焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间

焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统

;绿化带无排水沟，黄泥水外流;施工阶段已经完成少量变更;垃圾桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化;与设计部门对接，后期增加了平安隔离装置;减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入;一期油棕挡住商户视线，开放性较差，商户意见大;小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制〔如1路控制1、3、5号灯，2路控制2、4、6号灯〕便于以后故障时不影响小区照明；同时，路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共局部的照明亮度；;对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐阴的植物,不要铺设草皮〔万科城一期、花城已出现此现象〕;接线盒：草坪内有一些接线盒，是竖起装，易被人踩坏和绊脚；;新工程总体流程图;第二阶段：营销支持筹划;销售支持与销售承诺标准;与客户相关文本的制定;前期物业管理合同;前期物业管理合同;业主临时公约;新工程总体流程图;第三阶段：开工建设至工程开盘;

内部经营市场化

委托关系契约化

业务关系制度化

;地产;地产关系;与地产关系的理顺;工程施工跟进;接管验收;细部检查;入伙前模拟接管验收的重要性;接管验收常见问题及对策;接管验收常见问题及对策;新工程总体流程图;第四阶段：效劳中心成立至交付;第五阶段：交付使用半年内;现在，我们一起来接管万科家园

业主会关注什么？

投诉源分析;万科家园;交付前业主关